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La quota crescente del reddito da capitale di Picketty e il mercato immobiliare statunitense, di Gianni La Cava (da Vox,EU, 8 ottobre 2016)

 

08 October 2016

Piketty’s rising share of capital income and the US housing market

Gianni La Cava

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A key observation in Thomas Piketty’s Capital in the Twenty-First Century (Piketty 2014) is that the share of aggregate income accruing to capital in the US has been rising steadily in recent decades (Figure 1). The growing disparity between the income going to wage earners and capital owners has led to calls for government intervention. But for such interventions to be effective, it is important to ask who the capital owners are.

 

Figure 1. Net capital income, US (share of net domestic income)

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Notes: Net capital income is equal to net operating surplus, or gross operating surplus less depreciation; net domestic income is equal to gross domestic product less total depreciation
Sources: Author’s calculations; Bureau of Economic Analysis; Piketty and Zucman (2014)

Recent research has shown that the long-run rise in the net capital income share is mainly due to the housing sector (e.g. Rognlie 2015, Torrini 2016 – see Figure 1). This phenomenon is not specific to the US but has been evident in almost every advanced economy. This suggests that it is not entrepreneurs and venture capitalists that are taking an increasing share of the economy, but land owners.

So are we seeing the rise of a new `landed gentry’?1 And, if we are, what might explain it? Several research papers (e.g. Bonnet et al. 2014, Rognlie 2015, Weil 2015), print articles (e.g. Economist 2015) and blogs (e.g. Smith 2015) have hypothesised that the long-run increase in the housing income share is due to factors such as lower interest rates, higher mortgage debt, and constraints on home building, due to either geographic constraints or land zoning restrictions. But there is comparatively scarce empirical evidence to confirm these hypotheses.

In a new paper, I examine the determinants of the rise in the US housing capital income share over recent decades (La Cava 2016). I build upon the foundations set by Piketty and Zucman (2014), but rather than focusing on trends at the national level, I dig deeper and decompose the US national accounts data by different types of housing (e.g. owner-occupied and tenant-occupied) and, even more importantly, by US state. To the best of my knowledge, my paper is the first to explore the determinants of the secular rise in the housing share of the economy by exploiting both cross-sectional and time-series variation in factors such as housing prices, interest rates and housing supply constraints.

In the US national accounts, income accruing to the housing sector is measured as ‘net housing capital income’, or simply, net rental income (i.e. gross rents less housing costs, such as depreciation and property taxes). This measure includes rental income going to both owner-occupiers (imputed rent) and landlords (market rent).2 The very detailed nature of the Bureau of Economic Analysis’ regional economic accounts allows for similar estimates of housing capital income to be constructed for each US state spanning several decades.

This investigation reveals three things about the rise in the US housing capital income share in recent decades. First, it has occurred due to an increasing share of income accruing to owner-occupiers through imputed rent. Second, it is concentrated in states that are constrained in terms of new housing supply. Finally, it is closely associated with the long-run decline in real interest rates and inflation.

My results suggest that the ‘rise of housing’ is intimately linked to the same factors that underpin ‘secular stagnation’ (Summers 2014) – that is, the gradual decline in real (and nominal) interest rates since the 1980s has contributed to a gradual run-up in housing prices, and led to household wealth and income being increasingly concentrated in the hands of landowners. This in turn may have implications for intergenerational inequality, given that the home is a key mechanism through which wealth and income are transferred across generations.

Result 1: It’s (mainly) an owner-occupier story

The decomposition of the national accounts by type of housing indicates that the secular rise is mainly due to a rising share of imputed rent going to owner-occupiers. The owner-occupier share of aggregate income has risen from just under 2% in 1950 to close to 5% in 2014 (top panel of Figure 2). The share of income going to landlords (i.e. market rent) has also doubled in the post-war era. But, in aggregate, the effect of imputed rent is larger simply because there are nearly twice as many home owners as renters in the US economy. A similar phenomenon is observed in the personal consumption expenditure data (bottom panel of Figure 2). In other words, today’s landed gentry are predominantly home owners, not private landlords.

Figure 2. Housing capital income and expenditure

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Note: Housing capital income measured as the net operating surplus of the housing sector
Source: Bureau of Economic Analysis

 

Result 2: Housing supply constraints matter

The geographic decomposition reveals that the long-run rise in the housing capital income share is fully concentrated in states that face housing supply constraints. To see this, I divide the states into ‘elastic’ and ‘inelastic’ groups based on whether the state is above or below the median housing supply elasticity index (as measured by Saiz 2010). This index captures both geographical and regulatory constraints on home building across different US regions. For 50 years, the share of total housing capital income going to the supply-elastic states has been unchanged at about 3% of GDP (Figure 3). In contrast, the share going to the supply-inelastic states has risen from around 5% in the 1960s to 7% of GDP more recently. Notably, these divergent trends in housing capital income are not due to a few ‘outlier’ states where housing supply is particularly constrained, such as New York or California – instead, there is a clear negative correlation between the long-run growth in housing capital income and the extent to which housing supply is constrained across all states (Figure 4).

Figure 3. Contributions to gross housing capital income (as a share of total GDP)

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Notes: Housing capital income measured as the gross operating surplus of the real estate sector; the analysis abstracts from changes in depreciation due to the data being unavailable at the level of US state
Sources: Author’s calculations; Bureau of Economic Analysis; Saiz (2010)

 

Figure 4. Housing capital income growth and the elasticity of housing supply (1980–2014 average)

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Notes: Share of housing capital income measured as housing gross operating surplus divided by GDP at state level; the estimated correlation coefficient shown is −0.52
Sources: Author’s calculations; Bureau of Economic Analysis; Saiz (2010)

 

Result 3: Interest rates (and inflation) matter

Finally, I provide statistical evidence that the rise in the share of housing capital income in recent decades is correlated with declines in both real interest rates and inflation, with these effects being particularly strong in supply-constrained states.

In a state-level panel regression framework, there is a strong negative correlation between the housing capital income share and nominal interest rates. Moreover, a simple decomposition using the Fisher equation reveals that the rise in housing capital income across states and over time is associated with declines in both real interest rates and consumer price inflation.

The results are consistent with the argument that consumer price disinflation and the deregulation of the US mortgage market during the 1980s and 1990s acted as positive credit supply shocks (with high inflation and credit market regulation in the 1970s acting as artificial borrowing constraints). The associated decline in nominal interest rates lowered the cost of owning a home and increased the demand for housing for credit-constrained households (Ellis 2005). The resulting increase in housing demand led to higher relative prices for land in areas that were constrained in terms of new housing supply. This rise in the relative price of land, in turn, led to an increase in the share of nominal spending on housing.3 Sommer et al. (2013) and Stiglitz (2015) outline theories that are consistent with this story.

The results are robust to different measures of housing capital income, to controls for observable state-level characteristics (e.g. population and income growth), and to unobservable state factors that do not vary with time (e.g. local amenities and distance to the coast).

Implications and directions for future research

My research highlights the important role of housing in not only the distribution of wealth, but also the distribution of income in the US. Indeed, the observed increase in the share of aggregate income going to housing capital might even understate the importance of housing prices for the income distribution. The non-housing capital income share has been stable for several decades (as shown in Figure 1), but within the non-housing sector, there has been an increase in the share of capital income going to financial corporations.

Much of the income flowing to the financial sector is likely related to the growth in intermediation services – services that are traditionally dependent on housing collateral and, ultimately, land prices.

My results also potentially speak to a new literature on the distributional effects of monetary policy. This literature is still in its infancy, but it is surprising how little research there has been on the link between monetary policy and inequality via the housing sector. As is well-known, for most advanced economies housing assets typically comprise the largest share of total wealth for most households. Moreover, imputed rent for owner-occupiers often makes up the largest share of total household spending in the national accounts. The link between monetary policy and inequality via housing prices and imputed rent should therefore be a fruitful area of future research.

References

Albouy, D, G Ehrlich, and Y Liu (2014), “Housing Demand and Expenditures: How Rising Rent Levels Affect Behavior and Cost-Of-Living over Space and Time”, Paper presented at CEP/LSE Labour Seminar, London, 28 November.

Bonnet, O, P-H Bono, G Chapelle, and E Wasmer (2014), “Does Housing Capital Contribute to Inequality? A Comment on Thomas Piketty’s Capital in the 21st Century”, Sciences Po Economics Discussion Paper No 2014-07.

Economist, (2015), ‘The Paradox of Soil’, 4 April, 18–20.

Ellis, L (2005), “Disinflation and the Dynamics of Mortgage Debt”, Investigating the Relationship between the Financial and Real Economy, BIS Papers No 22, Bank for International Settlements, 5–20.

La Cava, G (2016), `Housing Prices, Mortgage Interest Rates and the Rising Share of Capital Income in the United States’, Reserve Bank of Australia Research Discussion Paper, No 2016-04. Also published as BIS Working Papers No 572, Bank for International Settlements.

Piketty, T (2014), Capital in the Twenty-First Century, trans. A Goldhammer, The Belknap Press of Harvard University Press, Cambridge.

 

Piketty, T, and G Zucman (2014), “Capital is Back: Wealth-Income Ratios in Rich Countries 1700–2010”, The Quarterly Journal of Economics, 129 (3), 1255–1310.

 

Rognlie, M (2015), “Deciphering the Fall and Rise in the Net Capital Share: Accumulation or Scarcity?”, Brookings Papers on Economic Activity, Spring, 1–54.

 

Saiz, A (2010), “The Geographic Determinants of Housing Supply”, The Quarterly Journal of Economics, 125 (3), 1253–1296.

 

Smith, N (2015), “The Threat Coming by Land”, Bloomberg View, 9 September.

 

Sommer, K, P Sullivan, and R Verbrugge (2013), “The Equilibrium Effect of Fundamentals on House Prices and Rents”, Journal of Monetary Economics, 60 (7), 854–870.

Stiglitz, J E (2015), “New Theoretical Perspectives on the Distribution of Income and Wealth among Individuals: Part IV: Land and Credit”, NBER Working Paper No 21192.

Summers, L H (2014), “Reflections on the New ‘Secular Stagnation Hypothesis’”, VoxeEU.org, October 30 2014.

Torrini, R (2016), “Labour, Profit and Housing Rent Shares in Italian GDP: Long-Run Trends and Recent Patterns”, Banca D’Italia Questioni di Economia e Finanza, No 318.

Weil, D N (2015), “Capital and Wealth in the Twenty-First Century”, The American Economic Review, 105 (5), 34–37.

 

Endnotes

[1] The landed gentry was an historical British social class consisting of land owners who lived mainly off rental income.

[2] The long-run rise in the `housing capital share’ of the US economy is not specific to the national accounts, but can also be observed across a range of US household surveys (Albouy, et al. 2014).

[3] Structural factors such as an increase in the home ownership rate and an increase in the average size and quality of housing are important in explaining the increase in the housing capital income share in the period immediately after the Second World War. However, these structural factors appear to have been less important in explaining the ‘rise of housing’ in the period since the early 1980s.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La quota crescente del reddito da capitale di Picketty e il mercato immobiliare statunitense,

di Gianni La Cava

 Una osservazione principale ne “Il Capitale nel Ventunesimo Secolo” di Thomas Picketty (Picketty, 2014) è che la quota del reddito aggregato che matura a favore del capitale negli Stati Uniti è stata regolarmente crescente nei decenni recenti (Figura 1). La crescente disparità tra il reddito che va ai percettori di salari ed ai proprietari di capitale ha portato a richieste di intervento pubblico. Ma perché tali interventi siano efficaci, è importante chiedersi chi siano i proprietari dei capitali.

 

Figura 1. Reddito netto da capitale, Stati Uniti (quota del reddito netto nazionale)

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Note: Il reddito netto da capitale è uguale all’avanzo operativo netto, oppure all’avanzo operativo lordo meno la svalutazione; il reddito netto nazionale è uguale al prodotto lordo nazionale meno la svalutazione totale.

Fonti: Calcoli dell’Autore, Bureau of Economic Analysis; Picketty e Zucman (2014)

 

Recenti ricerche hanno dimostrato che la crescita nel lungo periodo della quota di reddito netto da capitale è principalmente dovuta al settore immobiliare (ad esempio, Rognlie, 2015; Torrini, 2016 – Vedi Figura 1). Questo fenomeno non è peculiare degli Stati Uniti ma è stato evidente in quasi tutte le economie avanzate. Questo indica che non sono gli imprenditori o i possessori dei capitali di rischio che si stanno prendendo una quota crescente dell’economia, ma i proprietari terrieri.

Stiamo dunque in presenza di una nuova “aristocrazia terriera” (a)? E, se è così, come si potrebbe spiegarlo? Vari saggi (ad esempio: Bonnet ed altri, 2014; Rognlie, 2015; Weil, 2015), articoli di stampa (ad esempio, Economist 2015) e blogs (ad esempio: Smith, 2015) hanno ipotizzato che la crescita nel lungo periodo della quota del reddito immobiliare sia dovuta a fattori quali i più bassi tassi di interesse, il più elevato debito da mutui e i limiti nella costruzione di abitazioni, dovuti sia a condizionamenti geografici che a restrizioni urbanistiche. Ma al riguardo esistono scarse prove empiriche per confermare tali ipotesi.

In un nuovo studio, esamino i fattori determinanti della crescita della quota di reddito da capitale immobiliare negli Stati Uniti nei decenni recenti (La Cava, 2016). La mia ricerca opera sui fondamenti fissati da Picketty e Zucman (2014), ma piuttosto che concentrarmi sulle tendenze al livello nazionale, io scavo più in profondità e scompongo i dati della contabilità nazionale statunitense per differenti categorie immobiliari (ad esempio: edifici occupati dai proprietari o in affitto) e, anche più importante, nei vari Stati. Per quanto io sappia, il mio studio è il primo che esplora i fattori determinanti nella crescita secolare della quota immobiliare dell’economia, sfruttando sia le variazioni trasversali che delle serie temporali in fattori quali i prezzi delle abitazioni, i tassi di interesse e i condizionamenti nell’offerta di abitazioni.

Nella contabilità nazionale degli Stati Uniti, il reddito che matura a favore del settore immobiliare è misurato come ‘reddito netto del capitale immobiliare’, o semplicemente reddito di affitto (ovvero, le rendite lorde meno i costi immobiliari, quali la svalutazione e le tasse sulla proprietà). Questa misurazione include sia il reddito dell’utilizzo del proprietario occupante (rendita presunta) che il reddito dell’affitto che va al proprietario (rendita di mercato) (b). La natura molto dettagliata della contabilità economica regionale del Bureau of Economic Analysis consente di elaborare tali stime del reddito dal capitale immobiliare per ciascuno Stato, nel corso di vari decenni.

Questa ricerca rivela tre cose a proposito della quota di reddito dal capitale immobiliare nei decenni recenti. La prima, essa è intervenuta a seguito di una quota crescente del reddito maturato a favore dei proprietari che occupano l’alloggio, attraverso la rendita presunta. La seconda, essa è concentrata negli Stati che hanno limiti in termini di nuove offerte immobiliari. Infine, essa è strettamente connessa con il declino nel lungo periodo dei tassi di interesse e dell’inflazione.

I miei risultati indicano che ‘l’ascesa del settore immobiliare’ è intimamente collegata con gli stessi fattori che sorreggono la ‘stagnazione secolare’ (Summers, 2014) – ovvero: il graduale declino dei tassi di interesse reali (e nominali) ha contribuito, a partire dagli anni ’80, ad un graduale slancio dei prezzi delle abitazioni, ed ha portato la ricchezza e i redditi delle famiglie ad essere sempre più concentrati nelle mani dei possessori di terreni. Questo a sua volta può avere implicazioni per l’ineguaglianza tra le generazioni, dato che l’abitazione è un meccanismo fondamentale attraverso il quale la ricchezza e il reddito sono trasferiti attraverso le generazioni.

Risultato 1: si tratta (principalmente) di una storia di proprietari che occupano l’abitazione.

La scomposizione della contabilità nazionale secondo vari tipi di abitazioni indica che la crescita secolare è principalmente dovuta ad una quota crescente della rendita presunta che beneficia i proprietari che occupano l’abitazione. La parte di reddito aggregato di costoro è salita da appena sotto il 2% nel 1950 a quasi il 5% nel 2014 (il riquadro superiore della Figura 2). La quota del reddito finita ai proprietari (ovvero, la rendita di mercato) è anch’essa raddoppiata nel periodo post bellico. Ma, nel dato aggregato, l’effetto della rendita presunta è più ampio semplicemente perché, nell’economia americana, quei proprietari sono quasi il doppio degli affittuari.   In altre parole, l’aristocrazia terriera dei nostri giorni è principalmente un fenomeno di proprietari di abitazioni, non di privati proprietari terrieri.

 

Figura 2. Reddito del capitale immobiliare e spese

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Nota: Reddito del capitale immobiliare misurato come avanzo netto operativo del settore abitativo

Fonte: Ufficio dell’Analisi Economica

 Risultato 2: i condizionamenti dell’offerta immobiliare sono importanti.

La scomposizione geografica rivela che la crescita nel lungo periodo della quota di reddito del capitale immobiliare è del tutto concentrata in Stati che si misurano con condizionamenti all’offerta abitativa. Per vederlo, io divido gli Stati in gruppi ‘elastici’ e ‘anelastici’, basata sul fatto che il singolo Stato sia sopra o sotto l’indice di elasticità dell’offerta abitativa mediana (come misurata da Saiz, 2010). Questo indice individua i condizionamenti geografici e regolamentari nella costruzione di abitazioni nelle diverse regioni degli Stati Uniti. Per 50 anni, la quota del reddito totale del capitale immobiliare che ha interessato gli Stati con offerta elastica è rimasta immutata attorno al 3% del PIL (Figura 3). All’opposto, la quota che ha interessato gli Stati anelastici è cresciuta da circa il 5% negli anni ’60 al 7% del PIL più di recente. È da notare che queste tendenze divergenti nel reddito del capitale immobiliare non sono dovute a pochi Stati ‘fuori dalla norma’, dove l’offerta abitativa è particolarmente limitata, come New York e la California – piuttosto, c’è una chiara correlazione negativa tra la crescita di lungo periodo nel reddito del capitale immobiliare e la misura nella quale l’offerta abitativa è limitata tra tutti gli Stati (Figura 4).

 

Figura 3. Contributi al reddito lordo del capitale immobiliare (come percentuale del PIL.

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Note: Reddito del capitale immobiliare calcolato come avanzo operativo lordo del settore immobiliare; l’analisi prescinde da mutamenti nella svalutazione derivanti dai dati, essendo indisponibili al livello degli Stati.

Fonti: Calcoli dell’Autore, Ufficio dell’Analisi Economica; Saiz (2010).

 

Figura 4. Crescita del reddito del capitale immobiliare ed elasticità dell’offerta abitativa (1980-2014, medie)

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Note: Quota del reddito del capitale immobiliare misurata come avanzo operativo lordo del settore immobiliare, diviso per il PIL al livello dello Stato; il coefficiente stimato di correlazione mostrato è – 0,52

Fonti: calcoli dell’Autore, Ufficio dell’Analisi Economica, Saiz (2010)

Risultato 3: i tassi di interesse (e l’inflazione) sono importanti

Infine, fornisco la prova statistica che la crescita della quota del reddito del capitale immobiliare nei decenni recenti è correlata con i cali sia dei tassi di interesse reali che dell’inflazione, laddove questi effetti sono particolarmente forti soprattutto negli Stati con limitazioni nell’offerta abitativa.

In un modello di regressione ‘panel’ [1] al livello degli Stati c’è una forte correlazione negativa tra la quota di reddito del capitale immobiliare e i tassi di interesse nominali. Inoltre, una semplice scomposizione utilizzando l’equazione di Fisher [2] rivela che la crescita nel reddito del capitale immobiliare negli Stati e nel corso del tempo è associata con un calo sia dei tassi di interesse reali che nell’inflazione dei prezzi al consumo.

I risultati sono coerenti con la tesi secondo la quale la disinflazione dei prezzi al consumo e la deregolamentazione del mercato dei mutui negli Stati Uniti durante gli anni ’80 e ’90 hanno agito come shock positivi nell’offerta di credito (mentre l’alta inflazione e a regolamentazione del mercato del credito degli anni ’70 hanno agito come artificiali limitazioni nell’indebitamento). L’associato declino dei tassi di interesse nominali ha abbassato il costo della proprietà delle abitazioni ed ha accresciuto la domanda per le abitazioni per le famiglie con limiti creditizi (Ellis, 2005). Il conseguente incremento nella domanda di abitazioni ha portato a prezzi relativi più elevati per i terreni nelle aree che erano condizionate in termini di nuova offerta di alloggi. Questa crescita nei prezzi relativi dei terreni, a sua volta, ha portato ad un incremento della quota della spesa nominale sulle abitazioni (c). Sommer ed altri (2013) e Stiglitz (2015) delineano teorie che sono coerenti con questa spiegazione.

I risultati sono resistenti rispetto a diverse misurazioni del reddito del capitale immobiliare, rispetto ai riscontri sulle caratteristiche osservabili al livello degli Stati (ad esempio, la popolazione e la crescita dei redditi) e rispetto a fattori non osservabili al livello degli Stati che non variano con il tempo (ad esempio, servizi locali e distanza dalla costa).

Implicazioni e direzioni per una ricerca futura

La mia ricerca illumina il ruolo importante del settore immobiliare non solo nella distribuzione della ricchezza, ma anche nella distribuzione del reddito negli Stati Uniti. Infatti, l’aumento osservato nella quota di reddito aggregato che va al capitale immobiliare potrebbe persino sottovalutare l’importanza dei prezzi delle abitazioni per la distribuzione del reddito. Il reddito dal capitale non immobiliare è stato stabile per molti decenni (come mostrato nella figura 1), ma all’interno del settore non immobiliare c’è stato un aumento della quota di reddito da capitale che è andato alle società finanziarie.

Una buona parte del reddito che fluisce verso il settore finanziario è probabilmente connesso con una crescita dei servizi di intermediazione – servizi che sono tradizionalmente dipendenti dalla garanzia delle abitazioni e, in ultima analisi, dai prezzi dei terreni.

I miei risultati si rivolgono anche ad una nuova letteratura sugli effetti distributivi della politica monetaria. Questa letteratura è ancora nel suo stadio iniziale, ma è sorprendente quanta poca ricerca ci sia stata sulla connessione tra politica monetaria ed ineguaglianza, tramite il settore abitativo. Come è ben noto, per la maggior parte dei paesi avanzati gli asset immobiliari tipicamente costituiscono la parte più ampia della ricchezza totale delle famiglie. Inoltre, la rendita presunta a favore dei proprietari che occupano le abitazioni spesso mette assieme, nelle contabilità nazionali, la quota più ampia della spesa totale delle famiglie. Il nesso tra politica monetaria ed ineguaglianza per il tramite dei prezzi delle abitazioni e della rendita presunta dovrebbe essere, di conseguenza, un terreno fruttuoso per ricerche future.

Fonti

Albouy, D, G Ehrlich, e Y Liu (2014), “Domanda e spesa per le abitazioni: come I livelli crescenti della rendita influiscono il comportamento ed I costi della vita nello spazio e nel tempo”, studio presentato al Seminario di lavoro CEP/LSE, Londra, 28 Novembre.

Bonnet, O, P-H Bono, G Chapelle, e E Wasmer (2014), “Il capitale immobiliare contribuisce all’ineguaglianza? Un commento a ‘Il Capitale nel ventunesimo Secolo’ di Thomas Picketty, Sciences Po Economics Discussion Paper No 2014-07.

Economist, (2015), ‘Il Paradosso del suolo’, 4 April, 18–20.

Ellis, L (2005), “Disinflazione e dinamiche del debito dei mutui”, indagando sulle relazioni tra economia finanziaria ed economia reale, BIS Papers No 22, Bank for International Settlements, 5–20.

La Cava, G (2016), “Prezzi delle abitazioni, tassi di interesse sui mutui e quota crescent dei redditi da capitale negli Stati Uniti”, Reserve Bank of Australia Research Discussion Paper, No 2016-04. Anche pubblicato come BIS Working Papers No 572, Bank for International Settlements.

Piketty, T (2014), “Il Capitale nel Ventunesimo secolo”, traduzione di A Goldhammer, The Belknap Press of Harvard University Press, Cambridge.

Piketty, T, and G Zucman (2014), “Il ritorno del Capitale: tassi di reddito e di ricchezza nei paesi ricchi, 1700-2010”, The Quarterly Journal of Economics, 129 (3), 1255–1310.

Rognlie, M (2015), “Interpretare la caduta e l’ascesa della quota di capitale netto: accumulazione o scarsità?”, Brookings Papers on Economic Activity, Spring, 1–54.

Saiz, A (2010), “I fattori determinanti dell’offerta di abitazioni da punto di vista geografico”, The Quarterly Journal of Economics, 125 (3), 1253–1296.

Smith, N (2015), “La minaccia che proviene dal territorio”, Bloomberg View, 9 September.

Sommer, K, P Sullivan, and R Verbrugge (2013), “L’effetto di equilibrio dei fondamentali sui prezzi e sulle rendite delle abitazioni””, Journal of Monetary Economics, 60 (7), 854–870.

Stiglitz, J E (2015), “Nuove prospettive teoriche sulla distribuzione del reddito e della ricchezza tra gli individui: Parte IV: Territorio e Credito”, NBER Working Paper No 21192.

Summers, L H (2014), “Riflessioni sulla nuova ‘Ipotesi di stagnazione secolare’”, VoxeEU.org, October 30 2014.

Torrini, R (2016), “Lavoro, profitto e rendita immobiliare; quote sul PIL italiano. Tendenze di lungo termine e modelli recenti”, Banca D’Italia Questioni di Economia e Finanza, No 318.

Weil, D N (2015), “Capitale e ricchezza nel Ventunesimo Secolo”, The American Economic Review, 105 (5), 34–37.

Note dell’autore

[a] L’aristocrazia terriera fu una classe sociale nella storia inglese, composta da proprietari terrieri che vivevano principalmente dei redditi delle rendite

[b] La crescita nel lungo periodo della ‘quota del capitale immobiliare’ dell’economia statunitense non è specificata nella contabilità nazionale, ma può essere osservata anche attraverso una serie di sondaggi sulle famiglie statunitensi (Albouy ed altri, 2014)

[c] Fattori strutturali quali un incremento del tasso di proprietà delle abitazioni, della loro dimensione media e della qualità degli alloggi sono importanti nello spiegare l’aumento della quota di reddito derivante dal capitale immobiliare nel periodo immediatamente successivo alla Seconda Guerra Mondiale. Tuttavia, questi fattori strutturali sembrano essere meno importanti nello spiegare la ‘crescita del settore immobiliare’ nel periodo a partire dai primi anni ’80.

 

 

 

[1] Nelle analisi statistiche vengono definiti panel i dati NTxK, cioè che prevedono l’osservazione di K variabili per N unità statistiche e T periodi. Sono quindi serie storiche di dati longitudinali. (Wikipedia)

[2] L’equazione di Fisher in matematica finanziaria e economia stima la relazione tra tasso di inflazione atteso, tasso d’interesse nominale e tasso d’interesse reale. Questa equazione prende il nome da Irving Fisher famoso per i suoi lavori sulla teoria del tasso di interesse e dei Numeri indici. (Wikipedia)

 

 

 

 

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