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Dovreste comprare casa negli Stati Uniti? Di Robert J. Shiller (da Project Syndicate, 25 ottobre 2021)


Oct 25, 2021

Should You Buy a Home in the US?


STOCKHOLM, SWEDEN - DECEMBER 10:  Professor Robert J. Shiller, laureate of The Sveriges Riksbank Prize in Economic Sciences in Memory of Alfred Nobel acknowledges applause after he received his Nobel Prize from King Carl XVI Gustaf of Sweden during the Nobel Prize Awards Ceremony at Concert Hall on December 10, 2013 in Stockholm, Sweden.  (Photo by Pascal Le Segretain/Getty Images)

NEW HAVEN – A few days ago, I got an email from a man who chastised me for my skepticism about investing in housing today. He identified himself as a former US Air Force pilot during the Vietnam War who subsequently became a stockbroker and banker before retiring recently. “You, as an educated person,” he wrote, “should be helping and promoting the ownership of real estate”.

He was responding to my warning about a bubble in home prices in many places around the world. According to the latest S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices, US home prices rose at a record rate of 19.7% in the last year, and now look very unstable. They might increase further for a while, but that may be followed by serious declines.

Still, my correspondent was at least partly right about what I should say to the public about homeownership. In particular, we should recognize its big-picture effect on our lives, despite the recent extreme price volatility.

But investing in housing in booming locations may not be as safe a long-term bet as many seem to think. Prospective US home buyers might logically assume that their tenure in a house will outlast any interruption to an upward trend in home prices, enabling them eventually to benefit from new highs. After all, real home prices in the United States fell by 36% nationally from December 2005 to February 2012, because of the Great Recession, but then increased by 71% to a level 10% above their 2005 peak.

However, I have been arguing for years that the US housing market’s performance since 2005 is not the only relevant example of long-term home-price trends. My historical data show that real US national home prices were sometimes lower in the 1990s than in the 1890s. Over that century, cities spread out to cheaper land, and building tools, technology, and transportation became more efficient.

Moreover, land itself is still cheap: the average cost today of one acre (0.4 hectares) of US farmland – onto which one can easily squeeze four or five houses – is only $3,380. Yes, farmland may be far away from cities, but history shows that cities start sprouting up in new places as the population increases.

Nevertheless, the Air Force pilot turned banker disagreed with my real-estate outlook. “In this country, like all developed countries, real estate is at the root of wealth as measured by money value,” he wrote. “It has been that way for at least a thousand years, and there is no indication we are creating any more real estate.”

So, let’s imagine that, for the past 1,000 years, home prices had beaten the US stock market’s average 7% annual return (after reinvesting dividends) in the twentieth century. During that time, these home prices, after compounding, would have increased by a factor of 24 followed by 28 zeroes.

But hardly any homes from a millennium ago remain today, and hardly anyone would want to live in those that have survived. Furthermore, the land they sat on is often no longer valuable. In Biblical times, for example, Ephesus in western Turkey was a coastal city with magnificent buildings. But its once-valuable harbor has since silted, so that the city’s ruins are now miles from the sea.

It is mostly true that we are not creating any more real estate, if we consider land only in the strict sense of the term. Land creation, as in the case of Dubai’s artificial archipelagos, is not a scalable solution. But we are essentially adding new space by developing high-rise apartments, creating virtual land in the form of online conference services and electronic storage, and improving transportation so that people can live in remote areas with cheap land.

The emailer then recounted his own experiences in the US housing market:

“The first house we bought was in 1971 for $19,000, now worth over $300K, second house for $34K, now worth over $400K, third house for $130K, now worth over $450K, fourth house for $190K, now worth $435K, fifth house for $305K, sold for $800K three years later, the current house bought for $300K (downsizing in retirement) and worth $450K.”

According to his numbers, the value of the first house has increased by a factor of 15.8 (300,000/19,000). But over that 50-year period, the US consumer price index has risen by a factor of 6.7, which means that the real value of the home did little more than double. And the compounded annual real price return over those five decades is only 1.7%.

Finally, he noted, “even the tax laws favor owning real estate.” That is true. There is often a tax subsidy to homeownership; in most countries, imputed rent on owner-occupied housing is not subject to income tax. But this tax subsidy does not appear to be growing, and so does not justify continued increases in home prices.

But I take the emailer’s moral imperative seriously. Even at currently elevated US home-price levels, buying still makes sense for those who are set on homeownership and want to get on with their lives. Homeownership can activate a predilection for community, long-term friendships with neighbors, and a sense of security and permanence.

Moreover, buying a house with a mortgage serves as a self-control mechanism that helps people to save more. The discipline imposed on young homeowners by regular amortizing mortgage payments is a key driver of retirement saving. And buyers can hedge some of their risk in the home price index futures market.

Make no mistake: homeownership clearly has its benefits. But people who really want to buy now need to be sure that they can accept what could be a rather bumpy and disappointing long-term path for home values.


Dovreste comprare casa negli Stati Uniti?

Di Robert J. Shiller


NEW HAVEN – Pochi giorni fa ho ricevuto un e-mail da un uomo che mi rimproverava per il mio scetticismo sull’investire al giorno d’oggi nelle case. Si presentava come un passato pilota dell’aviazione statunitense durante la guerra del Vietnam, che divenne successivamente  un intermediario finanziario e banchiere prima di andare recentemente in pensione. “Lei, in quanto persona istruita”, scriveva, “dovrebbe dare un aiuto e promuovere la proprietà dei beni immobili”.

Stava reagendo alla mia preoccupazione su una bolla nei prezzi delle case in molti luoghi in tutto il mondo. Secondo l’ultimo indice dei prezzi delle case di S&P CoreLogic Case-Shiller, l’anno passato i prezzi delle case sono cresciuti al tasso record del 19,7%, e adesso sembrano molto instabili. Per un po’ essi potrebbero crescere ulteriormente, ma potrebbero seguire seri cali.

Eppure, il mio corrispondente aveva almeno in parte ragione su quello che dovrei dire al pubblico sulla proprietà delle case. In particolare, dovremmo riconoscere in termini generali la sua importanza sulle nostre vite, nonostante l’estrema volatilità dei prezzi.

Ma investire nelle case nelle località in forte espansione può non essere una scommessa a lungo termine così sicura come molti sembrano pensare. I futuri acquirenti  statunitensi di case potrebbero logicamente ipotizzare che il loro possesso in un alloggio durerà più a lungo di ogni interruzione della tendenza a salire dei prezzi delle case, alle fine permettendo loro di trarre vantaggio da nuovi picchi. Dopo tutto, i prezzi reali delle abitazioni negli Stati Uniti sono caduti su scala nazionale del 36% dal dicembre del 2005 al febbraio del 2012, a causa della Grande Recessione, ma poi sono cresciuti del 71%, sino ad un livello del 10% superiore al loro punto massimo del 2005.

Tuttavia, per anni son venuto sostenendo che le prestazioni del mercato abitativo statunitense a partire dal 2005 non sono l’unico esempio rilevante delle tendenze dei prezzi a lungo termine delle case. I miei dati storici mostrano che i prezzi reali delle case negli Stati Uniti su scala nazionale erano alcune volte più bassi negli anni ’90 del novecento che negli anni ’90 dell’ottocento. Durante quel secolo, le città si sono espanse verso territori più convenienti, e gli strumenti di costruzione, le tecnologie ed i trasporti sono diventati più efficienti.

Inoltre, i terreni stessi sono ancora economici: il costo medio odierno di un acro (0,4 ettari) della campagna statunitense – sopra il quale si possono facilmente distribuire quattro o cinque case – è soltanto  di 3 dollari e 380 centesimi. È vero, le campagne possono essere lontane dalle città, ma la storia dimostra che le città cominciano a spuntare in nuove località quando la popolazione cresce.

Ciononostante, il pilota dell’aeronautica militare divenuto banchiere non era d’accordo con le mie previsioni immobiliari. “In questo paese, come in tutti i paesi sviluppati, ì i beni immobili sono la radice della ricchezza misurata in valore monetario”, ha scritto. “E’ stato così per almeno un migliaio di anni, e non c’è alcuna indicazione che noi non stiamo producendo più patrimonio immobiliare”.

Dunque, immaginiamo che nei mille anni passati, i prezzi delle case abbiano battuto il rendimento medio annuale del 7% del mercato azionario statunitense nel ventesimo secolo (dopo il reinvestimento dei dividendi). Durante quel tempo, questi prezzi delle case, una volta capitalizzati [1], sarebbero cresciuti per un fattore 24 seguito da 28 zeri.

Ma difficilmente qualche abitazione resisterebbe oggi dopo un millennio, e difficilmente qualcuno potrebbe voler vivere in quelle che fossero sopravvissute. Inoltre, i terreni che esse occupavano speso non sono più valutabili. In tempi biblici, ad esempio, Efeso nella Turchia Occidentale era una città costiera con edifici magnifici. Ma il suo porto un tempo di valore da allora si è riempito di limo, a tal punto che adesso le rovine della città sono lontane miglia dal mare.

Il più delle volte è vero che noi non stiamo creando patrimonio immobiliare, se consideriamo la terra soltanto nello stretto senso del termine. La creazione di terra, come nel caso dell’arcipelago artificiale di Dubai, non è una soluzione riproducibile. Eppure noi stiamo sostanzialmente aggiungendo spazio sviluppando appartamenti su edifici con molti piani, creando terra virtuale nella forma di conferenze dei servizi on-line e di immagazzinamento elettronico e migliorando i trasporti pubblici in modo che le persone possano vivere in aree remote con terreni economici.

A quel punto il mio interlocutore ha raccontato le sue personali esperienze nel mercato immobiliare statunitense:

“Comprammo la prima casa nel 1971 per 19 mila dollari, adesso ne vale 300 mila; la seconda casa per 34 mila dollari, adesso ne vale 400 mila; la terza casa per 130 mila dollari, adesso ne vale 450 mila; la quarta casa per 190 mila dollari, adesso ne vale 435 mila; la quinta casa per 305 mila dollari, venduta tre anni dopo per 800 mila dollari; comprammo la casa attuale per 300 mila dollari (con tagli sulle pensioni) e vale 450 mila dollari”.

Secondo questi numeri, il valore della prima casa sarebbe cresciuto di un valore di 15,8 (300.00/19.000). Ma in quel periodo di 50 anni, l’indice dei prezzi al consumo statunitensi è cresciuto di 6,7 volte, il che comporta che il valore reale dell’abitazione ha fatto poco di più che raddoppiare. E il rendimento annuale del prezzo reale capitalizzato durante quei cinque decenni è solo l’1,7 per cento.

Infine, egli osserva: “persino le leggi fiscali favoriscono la proprietà di beni immobili”. Questo è vero. C’è spesso una forma di sussidio fiscale verso i proprietari di abitazioni; nella maggioranza dei paesi, la rendita attribuita ad un alloggio occupato dal proprietario non è soggetta alla tassa sui redditi. Ma questo sussidio fiscale non sembra stia crescendo, e dunque non giustifica perduranti aumenti nei prezzi delle case.

Ma io prendo su serio imperativo morale del mio corrispondente. Persino agli attuali prezzi elevati delle case statunitensi, acquistare ha ancora senso per coloro che sono orientati alla proprietà della casa e vogliono ottenerla nel corso della loro esistenza. La proprietà della casa può agevolare una predilezione per la vita in comunità, amicizie a lungo termine con i vicini e una sensazione di sicurezza e di stabilità.

Inoltre, acquistare una casa con un mutuo serve come meccanismo di autocontrollo che aiuta le persone a risparmiare maggiormente. La disciplina imposta sui giovani proprietari di case attraverso il regolare ammortamento dei pagamenti sul mutuo è un fattore principale dei risparmi per la pensione. E gli acquirenti possono contenere alcuni dei loro rischi sull’indice del mercato a termine dei prezzi delle case.

Non si equivochi: la proprietà della casa ha chiaramente i suoi vantaggi. Ma le persone che vogliono davvero acquistare adesso devono essere sicure di poter sopportare quello che potrebbe essere un indirizzo a lungo termine piuttosto accidentato e deludente dei valori delle abitazioni.






[1] Definizione da Investopedia: “Compounding è il processo nel quale i guadagni da un bene … sono reinvestiti per generare guadagni aggiuntivi nel corso del tempo”. Quindi mi pare possa essere tradotto con “capitalizzazione”.





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