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Accessibilità, Parte I. Cosa significa e cosa possiamo fare al riguardo PAUL KRUGMAN (dal nuovo blog di Krugman, 30 novembre 2025)
Nov 30, 2025
Affordability, Part I. What it means, and what we can do about it
If you view politics in terms of a left-right spectrum — which talking heads generally do, but voters generally don’t — Zohran Mamdani, New York City’s mayor-elect, and Mikie Sherrill, New Jersey’s governor-elect — look quite different. Although Mamdani is not, whatever Republicans say, a Communist, he’s clearly well to Sherrill’s left.
Yet as many observers have noted, in a sense they ran similar campaigns, focusing on the issue of “affordability.” But what does that mean?
Economists tend to equate affordability with “real income” — people’s income divided by a measure of the cost of living. Real income is definitely an important and useful concept, and it’s important to get our facts straight about the changes in Americans’ real income over time. But basing the question of affordability solely on real income is clearly inadequate, both politically and intellectually.
Politically, telling voters not to be upset about the rising cost of living because their incomes are rising even faster — even when it’s true — is a good way to lose elections. As I emphasized in last week’s primer, in times of inflation people tend to believe that they earned their wage gains, only to have price hikes snatch them away. Lecturing them and saying that they shouldn’t feel that way is political malpractice.
But political messaging aside, there are good reasons to believe that real income by itself gives an incomplete picture of what people mean when they talk about affordability. In some important ways the current U.S. economy is worse for workers than it looks according to the most commonly cited economic data.
Moreover, I would argue that three important concepts that are especially poorly captured by standard economic numbers underlie people’s perceptions of affordability: economic inclusion, security, and fairness. By economic inclusion I mean the ability to purchase the goods and services that allow someone to feel like a member in full standing of American society. By security I mean a feeling based not just on current real income, but also an assurance that severe hardship isn’t just a stretch of bad luck away. Lastly I would also argue that perceptions of affordability are often intertwined with perceptions of fairness: people are especially upset about high prices when they feel that they are being taken advantage of.
Affordability, in short, is a big topic, and I’m planning to discuss it in three successive primers.
Beyond today’s paywall I will address the following topics:
- Trends in real incomes
- Why the economy is worse for workers than it looks
- The special problem of unaffordable housing
Next week I’ll talk about economic inclusion, security and fairness. And the following week I’ll conclude with some thoughts about a general affordability agenda for the Democrats.
Trends in real incomes
Affordability is a real issue. It’s important, however, not to get distracted by a fake issue: The claim that the typical American family has been impoverished by inflation that has outrun the growth in household incomes.
Ever since the inflation surge of 2021-3, stories about the struggles of American families trying to cope with the high cost of living have been a staple of media coverage of the economy. These stories are almost always based on real people: the U.S. economy is huge, marked by vast inequality in incomes and circumstances. Even in the best of times there are millions of families having a hard time making ends meet.
However, these portrayals give a misleading picture of the economy as a whole. In the roughly 2 ½ years of high inflation the U.S. experienced as the economy recovered from Covid, prices rose rapidly but so did wages. In fact, once the dust settled, the majority of American workers had higher purchasing power than they had on the eve of the pandemic.
Here’s a revealing indicator, the weekly earnings of the typical full-time worker, adjusted for inflation, since 2018:
Following a design idea originally suggested by Arin Dube, I’ve grayed out the pandemic years, during which wage data were distorted by composition effects. During that period, median real wages appeared to jump temporarily, then fall; but that was due to the fact that low-wage workers bore the brunt of pandemic-era layoffs and were rehired as fear of infection subsided. Looking through that confusing period, the conventional economic data show that most workers were not impoverished by inflation.
So the common narrative that we have an affordability crisis because prices have outpaced incomes just isn’t right. And it’s important to understand that.
Yet lecturing people and telling them that they shouldn’t be angry about inflation, because their incomes are up, is a clearly self-destructive strategy. The only strategy that is worse is the one being pursued by Donald Trump: gaslighting the public and claiming that prices are actually down.
But who’s right here: economists and their conventional economic measures, or the public? In reality, there’s a case to be made that both are right because conventional statistics don’t convey the reality that the economy is worse than it looks for many workers.
Why the economy is worse than it looks in conventional economic statistics
In late October I wrote that the U.S. economy is, in some important ways, in worse shape than it looks according to conventional economic statistics — especially for those who don’t own a large stock portfolio and must depend on their wages to live. Let me emphasize two points in particular.
First, the Consumer Price Index, which economists use to calculate the real wage, doesn’t include borrowing costs. This is despite the fact that many Americans must rely on credit to make important purchases — houses, of course, but also consumer durables, especially cars. And interest rates have risen sharply since 2022. Here’s the average interest rate on 6-year car loans:
Nor is exposure to interest rates limited to purchases of cars and other durables. A growing number of Americans are using buy-now-pay-later plans to purchase groceries, exposing them to credit costs.
Potentially, interest rates on consumer credit could fall if the Fed cuts the federal funds rate, the interest rate it controls. But the Fed is being cautious about rate cuts, for good reason. Trump’s huge tariff hikes have increased the current inflation rate (as I will discuss next week), and a premature rate cut by the Fed could stoke even higher inflation.
Furthermore, if Trump succeeds in bullying the Fed into making irresponsible rate cuts, the result could be a drastic Turkey-style surge in inflation that would make current concerns about affordability look trivial.
A second important reason the economy is worse for workers than it looks by conventional measures is the frozen job market. There have been no mass layoffs, at least so far, and the number of unemployed workers — Americans who are seeking jobs but haven’t yet found them — is still fairly low by historical standards. But hiring — the rate at which employers are adding new workers — is very low. As a result, it’s very difficult for Americans who have lost their jobs or are just entering the labor market to find jobs. The New York Fed asks workers about their perceived likelihood of finding a new job within three months if laid off. As the chart below shows, this perceived probability is near a historic low and far worse than it was pre-pandemic or even last year:
Because of low hiring, the number of Americans suffering long-term unemployment — defined as having been unable to find a job for 6 months or more — has risen substantially:
Why are jobs so hard to find? The most likely explanation is that potential employers are paralyzed by erratic, highly uncertain policy — especially Trump’s ever shifting tariffs. And the perception that jobs are hard to find adversely affects even those Americans who are currently employed, increasing their anxiety and reducing their bargaining power. You don’t want to make demands at work, such as asking for higher wages, because if you lose your current job you may not be able to find another.
So when I say that the standard claim that prices have run far ahead of incomes isn’t right, I am not saying that all is well with the economy. It isn’t.
And there’s one particular dimension of affordability on which the position of Americans, especially relatively young Americans, has gotten substantially worse, not just recently, but over the past couple of decades: Fewer and fewer young workers are able to buy houses.
The unaffordability of houses
Owning your own home has long been part of the American Dream. One can argue that it shouldn’t be, that people can live rich, fulfilling lives in rented apartments. Hey, I know some of those people! But then, New York is very atypical in that respect. And as always, good luck telling people that they should feel differently than they do.
The fact is that in most of America owning a house is a crucial element of perceived well-being. As I’ll explain next week, the ability to buy a house is closely tied to social inclusion, and being unable to do so has serious negative effects on behavior.
And while most Americans have seen their incomes more than keep up with the overall cost of living, incomes have not kept up with home prices. This is especially relevant to Gen Z, many of whose members are at the point in their lives when, by traditional cultural norms, they should be buying their first houses but can’t come up with the down payments.
Here’s the ratio of the average cost of a starter home, according to the National Association of Realtors, to the median income of households aged 25-34:
Source: National Association of Realtors via Haver Analytics, Census
You can clearly see the rise and fall of the 2000s housing bubble, but underneath those wobbles is a clear, large upward trend in the price of houses compared with incomes. So the perception by many young Americans that home ownership has become unaffordable and moved out of reach is grounded in reality: for many, just coming up with a downpayment is effectively impossible.
Affordability: A complex issue
To summarize where we are so far: The standard affordability narrative, of Americans impoverished because inflation has outstripped wages, isn’t correct: most American workers have seen their real incomes rise. Yet this doesn’t mean that working families are doing OK. Borrowing costs are up. Jobs are hard to find. And one crucial aspect of affordability, the ability of young Americans to buy their first houses, has deteriorated substantially.
My next primer will address affordability from a broader perspective, focusing on economic inclusion, financial security, and fairness. Check in (on these issues) next Sunday. And check in the following week for an affordability agenda for the Democrats.
Accessibilità, Parte I. Cosa significa e cosa possiamo fare al riguardo
Se si considera la politica in termini di uno spettro sinistra-destra – cosa che i commentatori generalmente fanno, ma che gli elettori generalmente non fanno – Zohran Mamdani, sindaco eletto di New York, e Mikie Sherrill, governatore eletto del New Jersey, appaiono piuttosto diversi. Sebbene Mamdani non sia, nonostante i repubblicani, un comunista, è chiaramente molto più a sinistra di Sherrill.
Eppure, come hanno notato molti osservatori, in un certo senso hanno condotto campagne simili, concentrandosi sulla questione dell’“accessibilità economica”. Ma cosa significa?
Gli economisti tendono a equiparare l’accessibilità economica al “reddito reale”, ovvero il reddito di una persona diviso per una data misurazione del costo della vita. Il reddito reale è sicuramente un concetto importante e utile, ed è fondamentale avere le idee chiare sulle variazioni del reddito reale degli americani nel tempo. Ma basare la questione dell’accessibilità economica esclusivamente sul reddito reale è chiaramente inadeguato, sia politicamente che intellettualmente.
Politicamente, dire agli elettori di non preoccuparsi per l’aumento del costo della vita perché i loro redditi stanno aumentando ancora più rapidamente – anche quando è vero – è un buon modo per perdere le elezioni. Come ho sottolineato nell’articolo di approfondimento della scorsa settimana , in periodi di inflazione le persone tendono a credere di aver guadagnato i loro miglioramenti salariali, solo per vederseli strappare via dagli aumenti dei prezzi. Fare loro la predica e dire che non dovrebbero sentirsi in questo modo è un politicamente incongruo.
Ma a parte il messaggio politico, ci sono buone ragioni per credere che il reddito reale di per sé fornisca un quadro incompleto di ciò che le persone intendono quando parlano di accessibilità economica. Per alcuni aspetti importanti, l’attuale economia statunitense è peggiore per i lavoratori di quanto sembri secondo i dati economici più comunemente citati.
Inoltre, direi che tre concetti importanti, particolarmente poco rappresentati dai dati economici standard, sono alla base della percezione dell’accessibilità economica: inclusione economica , sicurezza ed equità. Per inclusione economica intendo la possibilità di acquistare beni e servizi che consentono a una persona di sentirsi parte integrante della società americana. Per sicurezza intendo una sensazione basata non solo sul reddito reale attuale, ma anche sulla certezza che gravi difficoltà non siano a portata di mano. Infine, direi anche che la percezione dell’accessibilità economica è spesso intrecciata con la percezione dell’equità: le persone si sentono particolarmente turbate dai prezzi elevati quando hanno la sensazione di essere lasciate indietro.
In breve, l’accessibilità economica è un argomento molto vasto e ho intenzione di affrontarlo in tre articoli successivi.
Limitatamente ai sottoscrittori, affronterò i seguenti argomenti:
- Tendenze dei redditi reali
- Perché l’economia è peggiore per i lavoratori di quanto sembri
- Il problema specifico degli alloggi inaccessibili
La prossima settimana parlerò di inclusione economica, sicurezza ed equità. E la settimana successiva concluderò con alcune riflessioni su un programma generale di accessibilità economica per i Democratici.
Tendenze dei redditi reali
L’accessibilità economica è un problema reale. È importante, tuttavia, non lasciarsi distrarre da un falso problema: l’affermazione che la tipica famiglia americana sia stata impoverita da un’inflazione che ha superato la crescita dei redditi familiari.
Fin dall’impennata dell’inflazione del 2021-2023, le storie sulle difficoltà delle famiglie americane che cercano di far fronte all’elevato costo della vita sono state un punto fermo della copertura mediatica dell’economia. Queste storie sono quasi sempre basate su persone reali: l’economia statunitense è enorme, caratterizzata da una profonda disuguaglianza di redditi e condizioni. Anche nei periodi migliori, milioni di famiglie hanno difficoltà ad arrivare a fine mese.
Tuttavia, queste rappresentazioni forniscono un quadro fuorviante dell’economia nel suo complesso. Nei circa due anni e mezzo di elevata inflazione che gli Stati Uniti hanno vissuto durante la ripresa economica dal Covid, i prezzi sono aumentati rapidamente, ma lo stesso è accaduto per i salari. Di fatto, una volta che la situazione si è calmata, la maggior parte dei lavoratori americani aveva un potere d’acquisto più elevato rispetto alla vigilia della pandemia.
Ecco un indicatore significativo: i guadagni settimanali di un tipico lavoratore a tempo pieno, adeguati all’inflazione, dal 2018:
Seguendo un’idea progettuale originariamente suggerita da Arin Dube, ho oscurato gli anni della pandemia, durante i quali i dati salariali sono stati distorti dagli effetti di composizione. In quel periodo, i salari reali mediani sembravano aumentare temporaneamente, per poi diminuire; ma ciò era dovuto al fatto che i lavoratori a basso salario hanno subito il peso dei licenziamenti dovuti alla pandemia e sono stati riassunti con il diminuire della paura del contagio. Analizzando quel periodo confuso, i dati economici convenzionali mostrano che la maggior parte dei lavoratori non è stata impoverita dall’inflazione.
Quindi la narrazione comune secondo cui ci troviamo in una crisi di accessibilità economica perché i prezzi hanno superato i redditi non è corretta. Ed è importante capirlo.
Eppure, fare la predica alla gente e dire loro che non dovrebbero arrabbiarsi per l’inflazione, perché i loro redditi sono in aumento, è una strategia chiaramente autodistruttiva. L’unica strategia peggiore è quella perseguita da Donald Trump: manipolare l’opinione pubblica e affermare che i prezzi sono in realtà in calo.
Ma chi ha ragione qui: gli economisti e i loro parametri economici convenzionali, o l’opinione pubblica? In realtà, si potrebbe sostenere che entrambi abbiano ragione, perché le statistiche convenzionali non trasmettono la realtà: l’economia è peggiore di quanto sembri per molti lavoratori.
Perché l’economia è peggiore di quanto appaia nelle statistiche economiche convenzionali
A fine ottobre ho scritto che l’economia statunitense è, per certi versi, in condizioni peggiori di quanto appaia secondo le statistiche economiche convenzionali, soprattutto per coloro che non possiedono un ampio portafoglio azionario e devono dipendere dal proprio stipendio per vivere. Vorrei sottolineare due punti in particolare.
In primo luogo, l’indice dei prezzi al consumo, utilizzato dagli economisti per calcolare il salario reale, non include i costi dell’indebitamento. Questo nonostante molti americani debbano ricorrere al credito per effettuare acquisti importanti: case, ovviamente, ma anche beni di consumo durevoli, in particolare automobili. E i tassi di interesse sono aumentati drasticamente dal 2022. Ecco il tasso di interesse medio sui prestiti auto a 6 anni:
L’esposizione ai tassi di interesse non si limita all’acquisto di automobili e altri beni durevoli. Un numero crescente di americani utilizza piani di acquisto “compra ora, paga dopo” per acquistare generi alimentari , esponendosi ai costi del credito.
Potenzialmente, i tassi di interesse sul credito al consumo potrebbero scendere se la Fed tagliasse il tasso sui fondi federali, il tasso di interesse che controlla. Ma la Fed è cauta sui tagli dei tassi, per una buona ragione. Gli enormi aumenti dei dazi di Trump hanno aumentato l’attuale tasso di inflazione (come discuterò la prossima settimana), e un taglio prematuro dei tassi da parte della Fed potrebbe alimentare un’inflazione ancora più elevata.
Inoltre, se Trump riuscisse a convincere la Fed a tagliare irresponsabilmente i tassi, il risultato potrebbe essere un drastico aumento dell’inflazione in stile Turchia , che farebbe sembrare banali le attuali preoccupazioni sulla sostenibilità economica.
Un secondo motivo importante per cui l’economia è peggiore per i lavoratori di quanto appaia secondo i parametri convenzionali è il mercato del lavoro congelato. Non ci sono stati licenziamenti di massa, almeno finora, e il numero di disoccupati – americani che cercano lavoro ma non lo hanno ancora trovato – è ancora piuttosto basso rispetto agli standard storici. Ma le assunzioni – il tasso al quale i datori di lavoro assumono nuovi lavoratori – sono molto basse. Di conseguenza, è molto difficile per gli americani che hanno perso il lavoro o che stanno appena entrando nel mercato del lavoro trovarne uno. La Fed di New York chiede ai lavoratori quanto percepiscono probabile trovare un nuovo lavoro entro tre mesi in caso di licenziamento. Come mostra il grafico sottostante, questa probabilità percepita è vicina al minimo storico e di gran lunga peggiore rispetto al periodo pre-pandemia o addirittura all’anno scorso:
A causa delle scarse assunzioni, il numero di americani che soffrono di disoccupazione di lunga durata, ovvero di coloro che non riescono a trovare un lavoro per 6 mesi o più, è aumentato notevolmente:
Perché è così difficile trovare lavoro? La spiegazione più probabile è che i potenziali datori di lavoro siano paralizzati da politiche irregolari e altamente incerte, in particolare dai dazi doganali in continua evoluzione di Trump. E la percezione che sia difficile trovare lavoro influisce negativamente anche sugli americani che attualmente lavorano, aumentando la loro ansia e riducendo il loro potere contrattuale. Non si vogliono avanzare richieste sul lavoro, come chiedere salari più alti, perché se si perde il lavoro attuale si potrebbe non essere in grado di trovarne un altro.
Quindi, quando affermo che l’affermazione standard secondo cui i prezzi hanno superato di gran lunga i redditi non è corretta, non sto dicendo che nell’economia vada tutto bene. Non è così.
E c’è una dimensione particolare dell’accessibilità economica per la quale la posizione degli americani, soprattutto dei più giovani, è notevolmente peggiorata, non solo di recente, ma negli ultimi due decenni: sempre meno giovani lavoratori sono in grado di acquistare una casa.
L’inaccessibilità delle case
Essere proprietari di una casa fa parte da tempo del sogno americano. Si potrebbe sostenere che non dovrebbe esserlo, che le persone possano vivere vite agiate e appaganti in appartamenti in affitto. In effetti, conosco alcune di queste persone! Ma New York è davvero atipica da questo punto di vista. E come sempre, buona fortuna nel dire alla gente che dovrebbe sentirsi diversa da come la pensa.
Il fatto è che nella maggior parte degli Stati Uniti possedere una casa è un elemento cruciale del benessere percepito. Come spiegherò la prossima settimana, la possibilità di acquistare una casa è strettamente legata all’inclusione sociale, e non essere in grado di farlo ha gravi effetti negativi sul comportamento.
E mentre la maggior parte degli americani ha visto i propri redditi più che tenere il passo con il costo della vita complessivo, i redditi non hanno tenuto il passo con i prezzi delle case. Questo è particolarmente rilevante per la Generazione Z [6], molti dei membri della quale si trovano in una fase della loro vita in cui, secondo i canoni culturali tradizionali, dovrebbero acquistare la loro prima casa ma non riescono a pagare l’acconto.
Ecco il rapporto tra il costo medio di una prima casa, secondo la National Association of Realtors, e il reddito mediano delle famiglie di età compresa tra 25 e 34 anni:
Fonte: National Association of Realtors tramite Haver Analytics, censimento
Si possono chiaramente osservare l’ascesa e il declino della bolla immobiliare degli anni 2000, ma sotto queste oscillazioni si nasconde un chiaro e netto trend al rialzo del prezzo delle case rispetto ai redditi. Quindi, la percezione di molti giovani americani che possedere una casa sia diventato inaccessibile e irraggiungibile è fondata sulla realtà: per molti, anche solo versare un acconto è di fatto impossibile.
Accessibilità: una questione complessa
Per riassumere la situazione attuale: la narrazione standard sull’accessibilità economica, secondo cui gli americani si sono impoveriti perché l’inflazione ha superato i salari, non è corretta: la maggior parte dei lavoratori americani ha visto aumentare il proprio reddito reale. Eppure questo non significa che le famiglie lavoratrici se la passino meglio. I costi dei prestiti sono in aumento. È difficile trovare lavoro. E un aspetto cruciale dell’accessibilità economica, la possibilità per i giovani americani di acquistare la loro prima casa, è peggiorata notevolmente.
Il mio prossimo articolo affronterà l’accessibilità economica da una prospettiva più ampia, concentrandosi su inclusione economica, sicurezza finanziaria ed equità. Approfondite (questi temi) domenica prossima. E la settimana successiva troverete un programma sull’accessibilità economica per i Democratici.
[1] Il diagramma mostra il reddito mediano dei compensi ‘consueti’ (ovvero il reddito che si colloca matematicamente alla metà di tutti tali redditi, che è altra cosa dal reddito ‘medio’, che invece indica la media di tutti quei redditi). La parte del segmento in grigio indica il periodo della pandemia.
Non esistendo in America quella che noi chiamiamo la “Cassa Integrazione Guadagni”, la pandemia provocò anzitutto forti licenziamenti, in particolare per i lavoratori con salari più bassi, ed i licenziamenti comportarono che questi lavoratori finirono ‘fuori’ dalla statistica, per poi rientraci quando vennero riassunti. Di conseguenza, il reddito ‘mediano’ paradossalmente aumentò con la pandemia, per poi tornare a diminuire quando rientrarono nelle statistiche i lavoratori più poveri.
[2] Quando compare il termine “Fonte”, cliccando si apre la connessione relativa all’origine della tabella.
[3] Il peggioramento delle condizioni sui prestiti di sei anni è notevole, essendo passato dal 4 per cento nel 2016 a quasi il 9 per cento del 2024.
[4] La probabilità di trovare un posto di lavoro, che era prossima al 65 per cento nell’estate del 2019, è scesa al 45 per cento nell’estate del 2025.
[5] Il diagramma mostra, nel corso di soli due anni, la percentuale sul totale dei disoccupati dei disoccupati ‘di lunga durata’, ovvero delle persone disoccupate da 27 settimane e più.
[6] La “Generazione Z” (o Gen Z) si riferisce a coloro che sono nati all’incirca tra il 1997 e il 2012, succedendo ai Millennial. Questa generazione è definita come la prima a essere cresciuta interamente in un mondo digitale, con lo smartphone e Internet come parte integrante della vita quotidiana fin dall’infanzia. Le loro caratteristiche distintive includono l’essere “nativi digitali”, la forte consapevolezza sociale e il valore attribuito a temi come l’autenticità, la diversità e l’inclusione.
[7] Questo diagramma mostra il costo dell’avviare una abitazione in proprietà rispetto al reddito mediano. Quel costo è quasi raddoppiato in poco più di dieci anni, ovvero è passato da 2,8 volte il reddito mediano, a 4/4,5 volte. La fonte è la Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari (Realtors).
By mm
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