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La generazione esclusa: il mercato immobiliare europeo sta deludendo i suoi giovani. Di Marie Hyland (da Social Europe, 26 febbraio 2026)
Feb. 26, 2026
The locked-out generation; Europe’s housing market is failing his young.
Marie Hyland
In the capitals of Europe, a quiet but profound decoupling has taken place. For decades, the implicit social contract suggested that as economies grew and young workers entered the labour market, they would eventually secure the keys to their own front doors. That contract is now broken. Since 2010, house prices across the European Union have surged by more than 55 per cent, while rental rates have climbed by 27 per cent. In several member states, the cost of purchasing a home has more than tripled.
The crisis is not merely a matter of rising digits on a balance sheet; it is a fundamental shift in the relationship between income and housing. In metropolitan areas, where employment opportunities for the young are most concentrated, the link between wages and housing costs has effectively broken. Official statistics often mask the severity of this shift. The housing cost overburden rate—a headline indicator of the social scoreboard underpinning the EU’s European Pillar of Social Rights—tracks those spending more than 40 per cent of their disposable income on housing. While aggregate data might suggest a downward trend in overburdening for the general population as some incomes rise, this conceals a deepening spatial and demographic divide.
For many young Europeans, the reality is a housing cost ratio far exceeding the 30 per cent threshold typically considered affordable. In some regions, the portion of a young person’s income required to rent a starter home reaches 60–70 per cent, or even higher. This is not a peripheral issue of comfort; it is a structural barrier to adulthood.
Young people are increasingly trapped in a state of housing exclusion, unable to transition into independent living. This delay in independence ripples through the life cycle, forcing young people to postpone career changes, mobility, and family formation. When only 40 per cent of young people living with their parents state they would choose that arrangement if given an alternative, the mismatch between preference and reality becomes a matter of social cohesion.
Drivers of the squeeze
The scarcity of affordable housing is the result of a pincer movement between shifting demand and stagnant supply. On the demand side, demographic changes have outpaced the market’s ability to adapt. As life expectancy increases, older generations are remaining in their homes longer. While the greater policy emphasis on enabling people to stay at home or in their community as they age is welcome, it does necessitate the provision of more housing units of an appropriate size. Furthermore, the rise of single-person households and the financialisation of housing—where properties are treated as speculative assets rather than infrastructure—have further intensified the pressure on the demand side.
Short-term rental platforms have exacerbated this dynamic. In areas of high demand, they have often priced out local workers in favour of more lucrative, transient visitors. By late 2025, the supply of new housing units in the EU met only 50 per cent of actual demand. This shortfall is compounded by supply-side constraints: soaring costs for labour and materials, limited land availability, and a construction sector that has historically struggled with low innovation and productivity.
The result for the young is that they may be forced to live in whatever housing they can afford. Young Europeans are disproportionately represented in poor-quality housing marked by damp, rot, energy inefficiency, or overcrowding. This carries a high social price. Poor housing conditions lead to worse physical and mental health outcomes and deepen energy poverty, undermining the EU’s broader climate and welfare goals. The gender dimension is equally stark: single parents, the majority of whom are women, face significantly higher rates of housing insecurity and financial strain.
Towards a structural response
Addressing a crisis of this magnitude requires moving beyond the EU-level versus member-state binary. While housing remains a national competence, the European Union is increasingly deploying its financial and regulatory levers. The European Affordable Housing Plan, unveiled in December 2025, signals a shift in priorities. This includes a planned scaling-up of the €43 billion already invested through packages including the Recovery and Resilience Facility and Cohesion Policy, alongside the creation of a European Investment Platform in partnership with the European Investment Bank.
Crucially, the EU has revised its state-aid rules regarding Services of General Economic Interest. Previously, member states were largely restricted from direct intervention in housing markets to avoid distorting competition, with exceptions reserved only for the most vulnerable. The revision recognises that housing unaffordability has moved up the income distribution, now affecting middle-income households, and provides governments with greater flexibility to intervene.
However, three priorities must guide future policy if the locked-out generation is to be brought back into the fold. First, the focus must shift from demand-side subsidies—such as first-time buyer grants, which can perversely inflate prices—to supply-side solutions. This includes unlocking the potential of vacant dwellings and renovating existing stock, which is both more efficient and more sustainable than new construction.
Second, the regulation of the rental sector must be viewed through the lens of the outsider. While tenant protections are vital for stability, overly rigid markets can stifle mobility and bar newcomers—primarily the young—from entering. Finally, there is the urgent need to address youth homelessness. With an increasing number of young people, particularly in urban areas, finding themselves without a stable home, the scaling-up of Housing First policies is vital. If policymakers fail to integrate housing with transport, income, and social protection, the traditional pathways to social mobility for Europe’s youth may become increasingly difficult to navigate.
La generazione esclusa: il mercato immobiliare europeo sta deludendo i suoi giovani.
Di Marie Hyland
Nelle capitali europee si è verificato un disaccoppiamento silenzioso ma profondo. Per decenni, il contratto sociale implicito suggeriva che, con la crescita delle economie e l’ingresso dei giovani lavoratori nel mercato del lavoro, questi ultimi avrebbero finito per assicurarsi le chiavi della propria porta di casa. Quel contratto ora è infranto. Dal 2010, i prezzi delle case in tutta l’Unione Europea sono aumentati di oltre il 55% , mentre i canoni di locazione sono aumentati del 27%. In diversi Stati membri, il costo dell’acquisto di una casa è più che triplicato.
La crisi non è solo una questione di cifre in aumento in un bilancio; è un cambiamento fondamentale nel rapporto tra reddito e alloggio. Nelle aree metropolitane, dove le opportunità di lavoro per i giovani sono più concentrate, il legame tra salari e costi abitativi si è di fatto interrotto. Le statistiche ufficiali spesso mascherano la gravità di questo cambiamento. Il tasso di sovraccarico dei costi abitativi – un indicatore principale del quadro di valutazione sociale alla base del Pilastro Europeo dei Diritti Sociali dell’UE – monitora coloro che spendono più del 40% del proprio reddito disponibile per l’alloggio. Mentre i dati aggregati potrebbero suggerire una tendenza al ribasso del sovraccarico per la popolazione generale con l’aumento di alcuni redditi, questo nasconde un divario spaziale e demografico sempre più profondo.
Per molti giovani europei, la realtà è un rapporto tra costo dell’alloggio e reddito che supera di gran lunga la soglia del 30% generalmente considerata accessibile. In alcune regioni, la quota di reddito di un giovane necessaria per affittare una prima casa raggiunge il 60-70%, o anche di più . Questo non è un problema marginale di comfort; è una barriera strutturale all’età adulta.
I giovani sono sempre più intrappolati in uno stato di esclusione abitativa, incapaci di passare a una vita indipendente. Questo ritardo nell’indipendenza si ripercuote sull’intero ciclo di vita, costringendo i giovani a rimandare i cambiamenti di carriera, la mobilità e la formazione della famiglia. Quando solo il 40% dei giovani che vivono con i genitori dichiara che sceglierebbe questa soluzione se gli venisse offerta un’alternativa, il divario tra preferenze e realtà diventa una questione di coesione sociale.
I fattori della stretta
La scarsità di alloggi a prezzi accessibili è il risultato di un movimento a tenaglia tra domanda mutevole e offerta stagnante. Dal lato della domanda, i cambiamenti demografici hanno superato la capacità di adattamento del mercato. Con l’aumento dell’aspettativa di vita, le generazioni più anziane rimangono nelle loro case più a lungo. Sebbene la maggiore enfasi politica nel consentire alle persone di rimanere a casa o nella propria comunità durante l’invecchiamento sia positiva, essa richiede la fornitura di più unità abitative di dimensioni adeguate. Inoltre, l’aumento delle famiglie mononucleari e la finanziarizzazione dell’edilizia abitativa – in cui gli immobili sono trattati come beni speculativi piuttosto che come infrastrutture – hanno ulteriormente intensificato la pressione sul lato della domanda.
Le piattaforme di affitto a breve termine hanno esacerbato questa dinamica. Nelle aree ad alta domanda, hanno spesso escluso i lavoratori locali a favore di visitatori transitori più redditizi. Entro la fine del 2025, l’offerta di nuove unità abitative nell’UE soddisfaceva solo il 50% della domanda effettiva . Questa carenza è aggravata da vincoli dal lato dell’offerta: costi crescenti di manodopera e materiali, disponibilità limitata di terreni e un settore edile che storicamente ha dovuto fare i conti con bassi livelli di innovazione e produttività.
Il risultato per i giovani è che potrebbero essere costretti a vivere in qualsiasi alloggio possano permettersi. I giovani europei sono rappresentati in modo sproporzionato in alloggi di scarsa qualità, caratterizzati da umidità, degrado, inefficienza energetica o sovraffollamento. Questo ha un costo sociale elevato. Le cattive condizioni abitative portano a peggiori condizioni di salute fisica e mentale e aggravano la povertà energetica, compromettendo gli obiettivi più ampi dell’UE in materia di clima e welfare. La dimensione di genere è altrettanto evidente: i genitori single, la maggior parte dei quali sono donne, affrontano tassi significativamente più elevati di insicurezza abitativa e difficoltà finanziarie.
Verso una risposta strutturale
Per affrontare una crisi di questa portata è necessario andare oltre la dicotomia UE-Stati membri. Sebbene l’edilizia abitativa rimanga una competenza nazionale, l’Unione Europea sta utilizzando sempre più le sue leve finanziarie e normative. Il Piano europeo per l’edilizia abitativa a prezzi accessibili, presentato nel dicembre 2025, segnala un cambiamento di priorità. Questo include un aumento pianificato dei 43 miliardi di euro già investiti attraverso pacchetti che includono il Recovery and Resilience Facility e la Politica di coesione, insieme alla creazione di una Piattaforma europea per gli investimenti in collaborazione con la Banca europea per gli investimenti.
Fondamentale è la revisione delle norme UE in materia di aiuti di Stato per quanto riguarda i servizi di interesse economico generale. In precedenza, agli Stati membri era ampiamente vietato intervenire direttamente nei mercati immobiliari per evitare distorsioni della concorrenza, con eccezioni riservate solo ai più vulnerabili. La revisione riconosce che l’inaccessibilità degli alloggi ha spostato la distribuzione del reddito verso l’alto, colpendo ora le famiglie a reddito medio, e offre ai governi maggiore flessibilità di intervento.
Tuttavia, tre priorità devono guidare le politiche future se si vuole che la generazione esclusa possa essere reintegrata. In primo luogo, l’attenzione deve spostarsi dai sussidi alla domanda – come i sussidi per gli acquirenti della prima casa, che possono far aumentare i prezzi in modo perverso – a soluzioni dal lato dell’offerta. Ciò include lo sfruttamento del potenziale delle abitazioni sfitte e la ristrutturazione del patrimonio immobiliare esistente, una soluzione più efficiente e sostenibile rispetto alle nuove costruzioni.
In secondo luogo, la regolamentazione del settore degli affitti deve essere vista da un punto di vista esterno. Mentre la tutela degli inquilini è fondamentale per la stabilità, mercati eccessivamente rigidi possono soffocare la mobilità e impedire l’ingresso ai nuovi arrivati, soprattutto ai giovani. Infine, c’è l’urgente necessità di affrontare il problema dei giovani senza fissa dimora. Con un numero crescente di giovani, soprattutto nelle aree urbane, che si ritrovano senza un alloggio stabile, l’ampliamento delle politiche Housing First è fondamentale. Se i decisori politici non riusciranno a integrare l’alloggio con i trasporti, il reddito e la protezione sociale, i percorsi tradizionali verso la mobilità sociale per i giovani europei potrebbero diventare sempre più difficili da percorrere.
By mm
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