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La proposta di legge sull’edilizia abitativa incredibilmente progressista di Elizabeth Warren. Robert Kuttner (da American Prospect, 13 marzo 2026)

 

 

 

March 13, 2026

 

Elizabeth Warren’s amazingly progressive housing bill.

Robert Kuttner

 

Kuttner 2Yesterday on Capitol Hill, as Democrats and Republicans continued bitterly wrangling over the terms for funding the Department of Homeland Security, and the parties divided over Trump’s catastrophic miscalculation on the Iran war, the Senate harmoniously passed the most expansive housing bill in 36 years. The bipartisan vote was 89-to-10.

The 303-page legislation creates new programs and federal money for housing construction, promotes manufactured housing, while streamlining zoning and permitting obstacles and improving access to mortgages. A key measure aimed at private equity prevents Wall Street from buying large numbers of single-family homes. The bill would allow construction of single-family homes as rentals, but companies with more than 350 units would have to sell them within seven years.

Even more improbably for casual observers, the bill reflected the legislative and political genius of one of the Senate’s most progressive members, Elizabeth Warren. How does the senator do it? Two ways.

First, think of a Venn diagram. For the most part, Republican and Democratic principles and politics on how to contain and complement rapacious capitalism diverge. But there are some areas of potential overlap where Republicans find it expedient to embrace a bit of economic populism. The massive public outcry on behalf of affordable housing is one. And while Republicans push tax cuts and lifting regulatory restraints to help oligarchs, a symbolic kick now and then is good cover.

Warren’s genius is to identify those areas and pursue legislative opportunities—this is part two of her strategy—to find a Republican partner. In this case, her lead co-sponsor was Sen. Tim Scott of South Carolina, the chair of the Senate Banking Committee on which Warren serves as ranking Democrat, and the Senate’s only Black Republican.

Having identified a need, a remedy, and a window of opportunity, Warren, aided by Scott, worked the room. A cascade of Republican support followed.

And with Trump desperate to embrace an affordability agenda and a whack at private equity, our president signed on. Only one Democrat in the pocket of the private equity industry, Brian Schatz of Hawaii, voted no, as my colleague David Dayen explains here.

The substantive strategy of one part regulatory constraints on predatory landlords, one part new federal housing money, and one part eased zoning and other bureaucratic restrictions also perfectly chimed with the “Mamdani moment.” As a fellow progressive, New York’s new mayor has embraced a very similar formula. This is leading from the left at its best.

A fine indicator of success is when The Wall Street Journal editorial page is apoplectic. Their March 10 editorial, titled “Elizabeth Warren’s Housing Coup,” begins: “Republicans want to show voters they’re doing something to ease housing costs. The result, alas, is a pork-filled bill hitting the Senate floor this week that is [a] big win for Massachusetts Sen. Elizabeth Warren and the political left.”

Bingo.

Nor was this success a one-off. Uniquely among the Senate’s progressives, Warren’s signature is enlisting Republicans to co-sponsor legislation to constrain capitalist excesses. Among Warren’s recent bipartisan economic populist measures:

She and Iowa’s Chuck Grassley got Congress to pass legislation allowing hearing aids to be sold over the counter.

Warren and Louisiana Republican Bill Cassidy persuaded Congress to enact a taxpayer rights law aimed to protect small taxpayers who make innocent errors.

Warren has worked with Josh Hawley of Missouri on several measures to contain predatory capitalism, including the well-named Break Up Big Medicine Act. While that hasn’t passed yet, the duo succeeded in passing legislation to mandate airline refunds in cases of cancellations or long-delayed flights.

She has also enlisted several Republican measures to protect U.S. advanced technology from falling into the hands of China, including the Chip Security Act, co-sponsored with Tom Cotton of Arkansas.

And there are a great deal more. Though Warren is the prime architect, all of these measures and many others have Republican lead sponsors.

The value of this legislation is not just on the merits. It’s a reminder that a progressive form of bipartisanship is still possible, given leadership on the Democratic side, and it moves the public agenda in a progressive direction.

Warren is one of a kind. No other Democrat is doing this. She combines a deep knowledge of capitalism and its abuses with brilliance as a legislative strategist.

Bernie Sanders, the socialist senator from Vermont, does have a few bipartisan achievements, from funding for community health centers to bills reforming the veterans health care system. But at this point, few Republicans would touch anything with his name on it, and for the most part that suits Sanders just fine. Bernie’s role in American politics is uniquely valuable, but he’s a different sort of progressive.

A weaker version of the housing bill passed the House in January. It now goes either back to the House or to conference committee. Developer and private equity groups have been frantically working key House leaders to water it down. But given broad Republican support for the Senate version, most key provisions are likely to survive intact.

As the appalled Wall Street Journal editorial put it, in excoriating Warren’s housing coup, “Imagine how a Democratic administration will exploit this sweeping power. How about a nationwide eviction moratorium or rent control? The bill also instructs the Housing and Urban Development Department to establish housing ‘best practices’ for local governments—solar panels on all homes!”

Exactly. Bring it on!

 

 

 

La proposta di legge sull’edilizia abitativa incredibilmente progressista di Elizabeth Warren.

Robert Kuttner (cofondatore e coeditore di American Prospect) 

 

Ieri a Capitol Hill, mentre Democratici e Repubblicani continuavano ad aspramente litigare sulle modalità di finanziamento del Dipartimento per la Sicurezza Interna, e i partiti erano divisi sul catastrofico errore di valutazione di Trump sulla guerra all’Iran, il Senato ha approvato all’unanimità il disegno di legge sull’edilizia abitativa più ampio degli ultimi 36 anni. Il voto, con un consenso bipartisan di 89 a 10, è stato favorevole.

La legge di 303 pagine crea nuovi programmi e stanzia fondi federali per la costruzione di alloggi, promuove le case prefabbricate, semplifica le procedure urbanistiche e di autorizzazione e migliora l’accesso ai mutui. Una misura chiave, mirata a contrastare il capitale privato, impedisce a Wall Street di acquistare un gran numero di case unifamiliari. Il disegno di legge consentirebbe la costruzione di case unifamiliari da affittare, ma le società con più di 350 unità sarebbero obbligate a venderle entro sette anni.

Ancor più improbabile per un osservatore occasionale, il disegno di legge rifletteva il genio legislativo e politico di una delle senatrici più progressiste, Elizabeth Warren. Come ci riesce la senatrice? In due modi.

Innanzitutto, immaginiamo un diagramma di Venn [1]. Per la maggior parte, i principi e le politiche repubblicane e democratiche su come contenere e contrastare il capitalismo rapace divergono. Ma ci sono alcune aree di potenziale sovrapposizione in cui i repubblicani ritengono opportuno abbracciare un po’ di populismo economico. La massiccia protesta pubblica a favore di alloggi a prezzi accessibili ne è un esempio. E mentre i repubblicani spingono per tagli alle tasse e la rimozione dei vincoli normativi a beneficio degli oligarchi, un calcio simbolico ogni tanto è una buona copertura.

Il genio di Warren sta nell’individuare questi ambiti e nel perseguire le opportunità legislative – questa è la seconda parte della sua strategia – per trovare un partner repubblicano. In questo caso, il suo principale co-firmatario è stato il senatore Tim Scott della Carolina del Sud, presidente della Commissione bancaria del Senato, di cui Warren è la principale esponente democratica, e l’unico senatore repubblicano afroamericano.

Avendo individuato un bisogno, una soluzione e un’opportunità, Warren, con l’aiuto di Scott, si è mossa con disinvoltura tra i presenti. Ne è seguito un susseguirsi di consensi repubblicani.

E con Trump desideroso di abbracciare un programma di prezzi accessibili e di attaccare il capitale privato, il nostro presidente ha dato il suo assenso. Solo un democratico al soldo dell’industria del capitale privato, Brian Schatz delle Hawaii, ha votato contro, come spiega il mio collega David Dayen qui .

La strategia sostanziale, che prevedeva in parte restrizioni normative contro i proprietari di immobili senza scrupoli, in parte nuovi fondi federali per l’edilizia abitativa e in parte un allentamento delle norme urbanistiche e di altre restrizioni burocratiche, si è perfettamente allineata con il “momento Mamdani”. Da progressista qual è, anche il nuovo sindaco di New York ha adottato una formula molto simile. Questa è la leadership di sinistra nella sua forma migliore.

Un ottimo indicatore di successo è quando la pagina degli editoriali del Wall Street Journal è furiosa. Il loro editoriale del 10 marzo , intitolato “Il colpo di stato di Elizabeth Warren in materia di alloggi”, inizia così: “I repubblicani vogliono dimostrare agli elettori che stanno facendo qualcosa per alleviare i costi degli alloggi. Il risultato, ahimè, è un disegno di legge pieno di sprechi che arriverà in Senato questa settimana e che rappresenta una grande vittoria per la senatrice del Massachusetts Elizabeth Warren e la sinistra politica”.

Bingo.

Questo successo non è stato un caso isolato. Unica tra i progressisti del Senato, la caratteristica distintiva di Warren è quella di coinvolgere i repubblicani nella co-sponsorizzazione di leggi volte a limitare gli eccessi del capitalismo. Tra le recenti misure populiste economiche bipartisan di Warren:

lei e Chuck Grassley dell’Iowa sono riusciti a convincere il Congresso ad approvare una legge che consentiva la vendita di apparecchi acustici senza prescrizione medica.

Warren e il repubblicano della Louisiana Bill Cassidy hanno convinto il Congresso ad approvare una legge sui diritti dei contribuenti volta a proteggere i piccoli contribuenti che commettono errori in buona fede .

Warren ha collaborato con Josh Hawley del Missouri su diverse iniziative per contrastare il capitalismo predatorio, tra cui la legge opportunamente denominata ” Break Up Big Medicine Act” ( Legge per smantellare le grandi aziende farmaceutiche ). Sebbene non sia ancora stata approvata, i due sono riusciti a far passare una legge che impone alle compagnie aeree di rimborsare i biglietti in caso di cancellazioni o ritardi prolungati dei voli.

Ha inoltre promosso diverse iniziative repubblicane per proteggere la tecnologia avanzata statunitense dal rischio di finire nelle mani della Cina, tra cui il Chip Security Act , presentato insieme a Tom Cotton dell’Arkansas.

E ce ne sono molte altre. Sebbene Warren ne sia la principale artefice, tutte queste misure, e molte altre, hanno come promotori principali esponenti repubblicani.

Il valore di questa legge non risiede solo nel suo merito. È un promemoria del fatto che una forma progressista di bipartitismo è ancora possibile, grazie alla leadership del Partito Democratico, e che spinge l’agenda pubblica in una direzione progressista.

Warren è unica nel suo genere. Nessun altro democratico sta facendo quello che fa. Unisce una profonda conoscenza del capitalismo e dei suoi abusi a una brillante capacità di stratega legislativa.

Bernie Sanders, il senatore socialista del Vermont, ha al suo attivo alcuni successi bipartisan, dai finanziamenti per i centri sanitari di comunità alle proposte di legge per la riforma del sistema sanitario dei veterani. Ma a questo punto, pochi repubblicani si azzarderebbero a sostenere un’iniziativa che porti il ​​suo nome, e per la maggior parte a Sanders questo va benissimo. Il ruolo di Bernie nella politica americana è di inestimabile valore, ma lui è un progressista di un genere diverso.

Una versione più debole del disegno di legge sull’edilizia abitativa è stata approvata dalla Camera a gennaio. Ora tornerà alla Camera o in commissione congiunta. Gruppi di costruttori e investitori privati ​​hanno lavorato freneticamente con i principali leader della Camera per annacquarlo. Ma, dato l’ampio sostegno repubblicano alla versione del Senato, è probabile che la maggior parte delle disposizioni chiave rimanga intatta.

Come ha scritto con sdegno il Wall Street Journal in un editoriale, criticando aspramente il colpo di mano di Warren in materia di alloggi: “Immaginate come un’amministrazione democratica sfrutterà questo potere illimitato. Che ne dite di una moratoria nazionale sugli sfratti o del controllo degli affitti? Il disegno di legge incarica inoltre il Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano di stabilire le ‘migliori pratiche’ in materia di alloggi per le amministrazioni locali: pannelli solari su tutte le case!”.

Esattamente. Avanti!

 

 

 

 

 

 

 

[1] I diagrammi di Eulero-Venn sono rappresentazioni grafiche utilizzate per mostrare relazioni logiche (inclusione, intersezione, unione, disgiunzione) tra insiemi finiti, solitamente rappresentati da cerchi chiusi all’interno di un rettangolo (insieme universo). Proposti nel 1880, facilitano la visualizzazione di operazioni insiemistiche e sottoinsiemi.

 

 

 

 

 

 

 

 

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