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Siamo in un’altra bolla immobiliare? Di Paul Krugman (dal blog di Krugman, 28 gennaio 2022)

 

Jan. 28, 2022

Are We in Another Housing Bubble?

By Paul Krugman

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Do you remember the housing bubble? OK, if you’re 35 or younger, probably not — you were a teenager at the most when the bubble burst. But it was a huge deal at the time, and a very strange one.

When the bubble was inflating in the early 2000s, it seemed to me and others — Dean Baker may have been the first prominent economist to sound the alarm — to be the most obvious case of mispricing we’d ever seen. At least the dot-com bubble of the late 1990s had the excuse that businesses were developing exciting new technology, so at least some of the new companies might end up becoming extremely valuable. But people have been building houses for thousands of years; what could justify those extraordinary prices?

At the time, however, anyone raising questions about housing was treated like … people who now raise questions about cryptocurrencies. (After yesterday’s column went online, a Wall Streeter friend texted “God help your inbox.”) I got a lot of “You only say there’s a bubble because you hate President Bush” emails.

Anyway, the bubble eventually burst, taking a large part of the financial system down with it. That is a worrying precedent, because housing prices have once again been rising rapidly. In fact, the average real price of housing in major markets is now higher than it was at its 2006 peak:

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Here we go again?Credit…FRED

So is history about to repeat itself? Well, there are important differences between this house-price surge and the previous one, differences that arguably make this one less worrying.

One important feature of the 2000s spike in housing prices was that it affected only some metropolitan areas. When I wrote about the bubble in 2005, I argued that America was effectively divided between Flatland — places where it was easy to increase the housing supply — and the Zoned Zone, where “a combination of high population density and land-use restrictions” made it hard to build new houses. And the big price increases took place only in the latter. For example, here’s a comparison over time between Miami and Dallas:

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But this time it’s more evenly spread.Credit…FRED

That distinction was key to my conclusion that we were in the midst of a bubble. By the mid-2000s, real home prices at a national level were up by “only” about 50 percent, a number you could, with painful intellectual contortions, try to justify on the basis of low interest rates. But there was no way to justify the 100 percent or more increases we were seeing in places like Miami and San Diego.

This time, however, is different. Look again at the Miami-Dallas comparison. As you can see, the new surge in home prices is much more of a national phenomenon, with prices rising as much or more in Flatland than in the Zoned Zones along the coasts. Adjusted for inflation, prices in places that were the epicenter of the 2000s bubble are still below their previous peak (and their price rise is easier to justify, because interest rates are even lower now); the reason the national average is so high is that prices are surging everywhere — even in small towns that used to be bargains.

How is this possible? In the 2000s home prices stayed low in many places, despite surging demand, because there was plenty of supply: Buildable land was abundant both in small cities and in cities that, like Houston, don’t have much in the way of zoning.

This time, however, record home prices haven’t led to a boom in housing construction:

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Build we won’t.Credit…FRED

But why? With houses selling for so much, you’d think there would be a big incentive for developers to throw up new units, which they can do quite quickly. I still remember driving around New Jersey during the McMansion boom and being amazed at how quickly houses went up. Why aren’t the developers rushing in now?

In correspondence, my old M.I.T. classmate and economist Charles Steindel pointed me to the likely answer: It’s the supply chain, stupid. Look at what is happening to the price of building materials:

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The supply chain strikes again.Credit…FRED

So prices are shooting up, even in places with plenty of buildable land, because supply can’t rise to meet the demand.

Put all this together, and the case for a bubble isn’t nearly as compelling as it was in 2005 or 2006. That doesn’t mean that all is well. Real estate people I know tell me that there’s still a feeling of unhealthy frenzy, and people who paid high prices for small-town houses may regret it once supply chains get unsnarled and more houses get built.

But this time is different, even if some house prices are starting to look like the 2000s bubble. I wouldn’t say that everything is fine, but a housing bubble probably isn’t in my top 10 list of things to worry about.

 

Siamo in un’altra bolla immobiliare?

Di Paul Krugman

 

Ricordate la bolla immobiliare? Va bene, se avete 35 anni o meno, probabilmente no – eravate al massimo adolescenti quando la bolla scoppiò. Ma a quel tempo fu una faccenda importante, ed anche molto strana.

Quando nei primi anni 2000 la bolla stava gonfiandosi, sembrò a me e ad altri – Dean Baker forse fu il primo eminente economista a suonare l’allarme – che fosse il caso più evidente di una sbagliata fissazione di un prezzo che si era mai visto. Almeno la bolla delle imprese commerciali che operavano con internet della fine degli anni ’90 aveva avuto la scusa che esse stavano promuovendo una nuova eccitante tecnologia, cosicché almeno alcune delle nuove società potevano finire col diventare estremamente di valore. Ma la gente stava costruendo case da migliaia di anni; cosa poteva giustificare quei prezzi straordinari?

A quei tempi, tuttavia, chiunque sollevasse domande sulle abitazioni veniva trattato come … le persone che oggi sollevano domande sulle criptovalute (dopo il mio articolo di ieri, un amico di Wall Street mi ha scritto: “Dio salvi la tua cassetta delle lettere”). Ricevetti allora una grande quantità di email con: “Tu dici che c’è una bolla solo perché odi il Presidente Bush”.

In ogni caso alla fine la bolla scoppiò, portando giù con sé una ampia parte del sistema finanziario. Quello è un precedente preoccupante perché i prezzi delle abitazioni stanno ancora una volta salendo rapidamente. Di fatto,  il prezzo medio reale degli alloggi nei principali mercati è oggi più elevato di quanto fosse a suo picco del 2006:

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Ci siamo di nuovo? Fonte: FRED

Così la storia è prossima a ripetersi? Ebbene, ci sono differenze importanti tra questa crescita dei prezzi delle abitazioni e quella precedente, differenze che probabilmente rendono quest’ultima meno preoccupante.

Un caratteristia importante dell’impennata dei prezzi delle abitazioni negli anni 2000 fu che essa interessò soltanto alcune aree metropolitane. Quando io scrissi sulla bolla nel 2005, sostenevo che l’America era effettivamente divisa tra le “Distese pianeggianti” – zone nelle quali era facile che l’offerta di alloggi crescesse – e le “Zone della programmazione territoriale”, nelle quali “una combinazione di elevata densità della popolazione e di restrizioni nell’uso dei terreni” rendevano difficile costruire nuove case. E i grandi incrementi dei prezzi ebbero luogo solo nelle seconde. Ad esempio, questo è un confronto negli anni tra Miami e Dallas:

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Ma questa volta è diffusa più equamente. Fonte: FRED   [1]

Quella distinzione era cruciale nella mia conclusione secondo la quale eravamo nel mezzo di una bolla. Alla metà degli anni 2000 i prezzi reali delle abitazioni al livello nazionale erano saliti “soltanto” di un 50 per cento, un dato che si poteva cercare di giustificare, con ragionamenti penosamente contorti, sulla base dei bassi tassi di interesse. Ma non c’era alcun modo di giustificare gli aumenti del 100 per cento e più che si stavano osservando in luoghi come Miami e San Diego.

Questa volta, tuttavia, è diverso. Guardate ancora il confronto tra Miami e Dallas. Come si può vedere, la crescita dei prezzi delle abitazioni è molto più un fenomeno nazionale, con i prezzi che crescono altrettanto o di più nelle distese di pianura che nelle zone con maggiori vincoli di pianificazione lungo le coste. Corretti per l’inflazione, i prezzi nei luoghi che furono epicentro della bolla degli anni 2000 sono ancora al di sotto del loro picco precedente (e la loro crescita è più facile da giustificare, perché i tassi di interesse sono oggi persino più bassi); la ragione per la quale la media nazionale è così alta è che i prezzi stanno aumentando dappertutto – persino nelle piccole città che una volta erano affari.

Come è possibile questo? Negli anni 2000 i prezzi degli alloggi restavano bassi in molte località, nonostante la crescita della domanda, perché c’era una grande quantità d oferta: i terreni edificabili erano abbondanti sia nelle piccole città che nelle città che, come Houston, non avevano molta programmazione in corso. Tuttavia, questa volta i prezzi record delle abitazioni non hanno portato ad un boom nella costruzione di abitazioni:

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Non costruiremo. Fonte: FRED [2]

Ma perché? Con le case che si vendono per così tanto, si penserebbe che ci sia un grande incentivo per i costruttori a tirar su nuovi complessi, cosa che possono fare abbastanza rapidamente. Mi ricordo ancora quando si girava nel New Jersey durante il boom delle McMansion [3] e si restava sorpresi dalla velocità con la quale spuntavano. Perché adesso i costruttori non si precipitano?

Il mio vecchio compagno di corso al MIT ed economista Charles Steindel mi ha fornito per corrispondenza questa risposta: è l’offerta, stupido! [4] Osservate quello che sta accadendo ai prezzi dei materiali da costruzione:

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Le catene dell’offerta colpiscono anche in questo caso. Fonte: FRED

Dunque i prezzi si stanno impennando, persino in luoghi con grandi quantità di terreni edificabili, perché l’offerta non può crescere al punto di soddisfare la domanda.

Mettiamo tutto questo assieme, e l’argomento per una bolla non è neanche lontanamente così stringente come nel 2005 o 2006. Il che non significa che stia andando tutto bene. Persone del settore immobiliare mi riferiscono che c’è ancora una sensazione di insana frenesia, e le persone che hanno pagato alti prezzi per abitazioni in piccole cittadine potrebbero pentirsene una volta che l’aggrovigliarsi delle catene dell’offerta si scioglierà e verrano costruite più case.

Ma questa volta è diverso, anche se alcuni prezzi delle abitazioni stanno cominciando ad assomigliare alla bolla degli anni 2000. Non direi che tutto è a posto, ma probabilmente una bolla immobiliare non è tra le dieci principali cose di cui preoccuparsi.

 

 

 

 

 

[1] La linea rossa riguarda gli andamenti dei prezzi a Dallas, quella blu a Miami.

[2] La tabella mostra l’evoluzione dei nuovi complessi abitativi di proprietà privata negli Stati Uniti.

[3] Nelle comunità sub urbane degli Stati Uniti, McMansion è un termine peggiorativo che indica  complessi abitativi destinati ad un mercato di “produzione di massa” principalmente per le classi medio alte. é peggiorativo perché le vere “mansion” sono ville di gran lusso. Questa foto mostra – da Wikipedia – un serie di McMansions in una località della Virginia:

[4] Questa espressione è consueta per gli americani e deriva, pare, da una analoga sbrigaitva risposta che una volta diede Bill Clinton ad una domanda (“E’ l’economia, stupido!”).

 

 

 

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