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Un tipo diverso di economia, da ‘tavolo da cucina’. Il grande rallentamento degli affitti e perché è importante. Di Paul Krugman (dal blog di Krugman, 22 novembre 2022)


Nov. 22, 2022

A Different Kind of Kitchen-Table Economics

The great rent slowdown and why it matters.

By Paul Krugman

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I’m writing this newsletter the way I do most of my writing, at home on a laptop (mounted on a stand on my kitchen table, with a Bluetooth keyboard). I’ve worked this way for a long time; neither my journalistic nor my academic work requires that I be in the office all day, every day. But my work style used to be exceptional.

Not anymore. Remote work surged during the pandemic, and while some workers are going back to the office, many people seem likely to continue working that way at least part of the time. It’s true that most people can’t do their jobs from home, but those who can are a significant minority — and they are paid more, on average, than those who can’t, so they have a disproportionate effect on markets.

And one of the things remote workers have been doing with their income is buying or renting larger housing. If you’re going to work from home, you probably want more space to spread out. Also, if you’re spending more time at home, you may want more home to spend the time in.

The rise in remote work is probably the biggest reason apartment rents have surged over the past few years. Here’s the rate of rent growth reported by Zillow, whose rent index is considered among the best by researchers I know:

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Rents, moderating.Credit…Zillow, Bureau of Labor Statistics

A couple of notes about this chart. I show rates of rent growth over a three-month period, a practice many economists have converged on in recent discussions: Monthly data are too noisy, but annual growth rates lag too far behind a rapidly changing economy. I also show inflation in the average rental rate reported by the Bureau of Labor Statistics (labeled official rent, above), which looks quite different; there’s an important reason for that, which I’ll get to later, related to the lag I just mentioned.

As you can see, the rental surge of 2021-22 was quite spectacular, with rents rising at double-digit rates for about a year and a half. But it has leveled off recently. In fact, Zillow’s index (which is actually a three-month average) fell in October; other private measures, like those published by and, have been signaling rent declines for two or three months.

This is good news for renters. It’s also, potentially, good news for the fight against inflation.

In the early stages of the 2021-22 inflation surge, some economists — I was one of them, but there were many others, like the influential research department at the Bank for International Settlements — thought it was largely a transitory problem involving supply bottlenecks.

The pandemic caused a big shift in demand away from services toward goods, and strained supply chains meant that things like shipping costs skyrocketed. Eventually, we thought, these bottlenecks would ease and costs would plunge. Which they did:

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Remember the shipping crisis?Credit…Daily Shot

Overall inflation, however, remained high even as goods inflation came down, because other prices began rising quickly. Most important, official measures of rents began rising rapidly, as you can see in my first chart.

But wait: Many Americans own their houses rather than rent. Why do rents matter so much? The answer is that official measures of the cost of housing treat homeowners as if they were renting from themselves, with an estimate of “owners’ equivalent rent” that is based on market rents. Actual rents plus these “imputed” rents account for more than 30 percent of the Consumer Price Index, and almost 40 percent of the so-called core index, which excludes food and energy.

So rising rents have been a major factor in stubbornly high inflation, which led many economists (again, myself included) to retreat from the view that inflation was transitory.

But now rents have leveled off and may even be coming down. In fact, the rent surge is starting to look like another bottleneck story, in which large price increases were driven by a sudden shift in the mix of things people were buying, rather than a large excess of demand. And now the bottleneck is easing, with the shift to remote work having run its course for now and new rental units starting to become available.

I don’t want to overstate the bottleneck story. We probably do, in fact, have an overheated economy, which would have inflation problems even in the absence of bottlenecks in specific areas. But a larger amount of recent inflation now looks more transitory than many economists were arguing even a few months ago.

But here’s the thing: Easing rent inflation hasn’t yet begun to show up in official price statistics, as you can see in my first chart. That’s because the official statistics show the average rent people pay, which is dominated by people on existing leases, rather than the rent paid by new tenants, which is what sources like Zillow measure. That’s not a flaw in the data, which are meant to measure the average cost of living rather than the latest developments. But it means that standard inflation measures are lagging well behind a rapidly changing economic picture.

Jason Furman of the Peterson Institute for International Economics — who happens to be one of the people who, unlike yours truly, got inflation mostly right — has been calculating what inflation statistics would show if they used new-tenant rents instead of the official shelter index. (He was following up on a suggestion I made. Thanks, Jason!) Here’s what it looks like:

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Is inflation better than it looks?Credit…Jason Furman

Again, let’s not go overboard. While the official numbers are surely overstating inflation’s stubbornness, I’m not ready to look at these alternative numbers and say that our inflation problem is already over.

Still, inflation is looking less intractable than it did not long ago. An important part of what has happened seems to be a kitchen-table issue — not in the sense of the political cliché, but in the sense that many more Americans were now, like me, working at their kitchen tables and demanding bigger kitchens and tables. And the good news is that, as a driver of inflation, at least, this effect is fading away.


Un tipo diverso di economia, da ‘tavolo da cucina’. Il grande rallentamento degli affitti e perché è importante.

Di Paul Krugman


Sto scrivendo questa newsletter nel modo in cui scrivo solitamente, a casa su un computer portatile (montato su un supporto sul mio tavolo da cucina, con un tastiera Bluetooth). Ho lavorato in questo modo da lungo tempo; né la mia attività giornalistica, né quella accademica richiedono che stia in ufficio per tutto il tempo, tutti i giorni. Ma il mio modo di lavorare un tempo era eccezionale.

Non è più così. Il lavoro remoto è aumentato durante la pandemia, e mentre alcuni lavoratori è probabile tornino in ufficio, molte persone sembra probabile continuino a lavorare in quel modo almeno una parte del tempo. È vero che la maggior parte delle persone non possono fare il loro lavoro da casa, ma quelle che possono sono una minoranza significativa – e in media sono pagate di  più di quelle che non possono, cosicché hanno un effetto sproporzionato sui mercati.

Ed una delle cose che i lavoratori da remoto stanno facendo con i loro redditi è acquistare o prendere in affitto alloggi più ampi. Se siete intenzionati a lavorare da casa, probabilmente volete più spazio per distendervi. Inoltre, se state passando più tempo in casa, potete volere una casa più grande dove passare il tempo.

La crescita del lavoro remoto è probabilmente la ragione maggiore per la quale gli affitti degli appartamenti sono cresciuti negli anni passati. Ecco il tasso della crescita degli affitti riferita da Zillow [1], il cui indice degli affitti è considerato tra i migliori dai ricercatori di mia conoscenza:

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Affitti, in attenuazione. Fonte: Zillow, Ufficio delle Statistiche del Lavoro

Un paio di note su questo diagramma. Io mostro la crescita degli affitti in un periodo di tre mesi, una pratica sulla quale molti economisti hanno convenuto nei dibattiti recenti: i dati mensili sono troppo tumultuosi, ma i tassi di crescita annuali sono troppo in ritardo rispetto ad un’economia in rapido cambiamento. In aggiunta, mostro l’inflazione nel tasso medio degli affitti riferito dall’Ufficio delle Statistiche del lavoro (sopra etichettata come ‘rendita ufficiale [linea rossa]), che sembra abbastanza diversa; per questo c’è una ragione importante, sulla quale verrò successivamente, connessa col ritardo al quale ho appena fatto riferimento.

Come potete vedere, la crescita degli affitti nel 2021-22 è stata abbastanza spettacolare, dato che sono cresciuti con tassi a doppia cifra per circa un anno e mezzo. Ma di recente essa si è livellata. Di fatto, l’indice di Zillow (che attualmente è una media trimestrale) è caduto in ottobre; altre misurazioni private, come quelle pubblicate da e, sono venute segnalando cali degli affitti per due o tre mesi.

Questa è una buona notizia per coloro che prendono alloggi in affitto. È anche, potenzialmente, una buona notizia per la battaglia contro l’inflazione.

Alcuni economisti pensavano che la crescita dell’inflazione nelle prime fasi del 2021-22 – io ero uno tra loro, ma ce n’erano molti altri, come l’influente dipartimento di ricerche presso la Banca dei Regolamenti Internazionali – fosse in gran parte un problema transitorio che riguardava le strozzature dal lato dell’offerta.

La pandemia aveva provocato un grande spostamento della domanda dai servizi verso i prodotti, e le catene dell’offerta sforzate comportavano che cose come i costi delle spedizioni navali salivano alle stelle. Pensavamo che, alla fine, queste strozzature si sarebbero attenuate ed i costi sarebbero crollati. Cosa che è accaduta:


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Ricordate la crisi delle spedizioni navali? Fonte: Daily Shot

L’inflazione complessiva, tuttavia, è rimasta elevata anche mentre l’inflazione dei prodotti scendeva, perché altri prezzi hanno cominciato a crescere rapidamente. Il più importante, le misurazioni ufficiali degli affitti hanno cominciato a crescere rapidamente, come potete constatare nel mio primo diagramma.

Ma, un momento: molti americani sono proprietari delle loro case anziché prenderle in affitto. Perché gli affitti sono così tanto importanti? La risposta è che le misurazioni ufficiali del costo degli alloggi trattano i proprietari di abitazioni come se affittassero a se stessi, con una stima del’ “affitto equivalente dei proprietari” che è basata sugli affitti di mercato. Gli affitti effettivi più questi affitti “imputati” pesano per più del 30 per cento dell’Indice dei Prezzi al Consumo, e quasi il 40 per cento del cosiddetto indice sostanziale, che esclude i prezzi dei generi alimentari e dell’energia.

Dunque gli affitti in crescita sono stati un fattore importante dell’inflazione ostinatamente alta, che ha portato molti economisti (ancora, incluso il sottoscritto) a ritrattare l’opinione che l’inflazione fosse transitoria.

Ma adesso gli affitti si sono livellati e forse stanno pure scendendo. Di fatto, l’impennata degli affitti comincia ad apparire come un altro racconto di una strozzatura, nella quale ampi incrementi dei prezzi sono stai guidati da un improvviso spostamento del mix delle cose che le persone stavano acquistando, piuttosto che da un ampio eccesso di domanda. E adesso la strozzatura si sta attenuando, con lo spostamento al lavoro remoto che a questo punto ha avuto il suo corso e le nuove unità in affitto che cominciano a diventare disponibili.

Non intendo sopravvalutare la storia delle strozzature. Probabilmente abbiamo di fatto avuto un’economia surriscaldata, che avrebbe avuto problemi di inflazione anche in assenza di strozzature in aree specifiche. Ma una quantità maggiore dell’inflazione recente adesso appare più transitoria di quanto molti economisti stavano sostenendo soltanto pochi mesi orsono.

Ma qua è il punto: l’attenuazione dell’inflazione degli affitti non ha ancora cominciato a mostrarsi nelle statistiche ufficiali dei prezzi, come potete vedere nel mio primo diagramma. Ciò perché le statistiche ufficiali mostrano gli affitti medi che le persone pagano, che sono dominati dalle persone nelle locazioni esistenti, piuttosto che dagli affitti pagati dai nuovi inquilini, che è quello che le fonti come quella di Zillow misurano. Quello non è un difetto dei dati, che sono concepiti per misurare il costo medio del vivere piuttosto che gli ultimi sviluppi. Ma esso comporta che le misurazioni standard sull’inflazione restano assai indietro un quadro economico in rapido mutamento. Jason Furman dell’Istituto Peterson per l’Economia Internazionale – che si dà il caso sia una persona che, diversamente dal sottoscritto, aveva compreso l’inflazione per la maggior parte in modo giusto – è venuto calcolando cosa avrebbero mostrato le statistiche sull’inflazione se avessero utilizzato gli affitti dei nuovi locatari piuttosto che l’indice ufficiale degli alloggi (egli stava seguendo un suggerimento che avevo dato io. Grazie, Jason!). Ecco ciò che appare:

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L’inflazione è migliore di quello che sembra? Fonte: Jason Furman [2]

Di nuovo, non esageriamo. Mentre i dati ufficiali stanno certamente sopravvalutando l’ostinazione dell’inflazione, io non sono pronto a osservare questi dati alternativi ed affermare che il nostro problema di inflazione è già superato.

Eppure, l’inflazione sta apparendo meno intrattabile di quanto sembrava non molto tempo fa. Una parte di quello che è accaduto sembra essere una questione da ‘tavolo di cucina’ – non nel senso del cliché politico di un normale problema familiare, ma nel senso che molti più americani adesso, come me, stanno lavorando ai loro tavoli di cucina e stanno richiedendo cucine e tavoli più grandi. E la buona notizia è che, almeno come fattore di inflazione, questo effetto stia svanendo.







[1] Zillow Group, Inc., o semplicemente Zillow, è una società americana di mercato immobiliare tecnologico fondata nel 2006.

[2] Come si nota, la tabella mostra, a partire dall’estate passata, un forte calo dell’Indice dei prezzi al Consumo (CPI. Linea grigia) – calcolato con i valori dei nuovi affitti anziché con quelli usati normalmente dal CPI – a confronto con l’indice dell’inflazione cosiddetta sostanziale (linea blu, della “core inflation”, ovvero dell’inflazione al netto dei prezzi dei generi alimentari e dell’energia). Come si vede, per la prima volta dal gennaio del 2021, l’andamento dell’indice generale dei prezzi appare più favorevole di quello “sostanziale”.





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